广东下调出租屋税率 二手楼市反应不大


 发布时间:2021-05-12 18:53:20

图说:物权法是老百姓最关心的法律之一。网络图 【新民晚报·新民网】物权法,作为老百姓最关心的法律之一,在实施近十年后,终于有了第一个司法解释。昨天,最高法院发布的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(下称“司法解释”)正式实施。该司法解释的出台将为老百姓的房子、车子等财产带来哪些影响?为此,记者采访了上海财经大学法学院教授朱晓喆。“拆围墙”引发关注 就在《物权法》司法解释实施前夕,中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 一石激起千层浪,网上一时掀起了“拆围墙”之说的热议。朱晓喆认为,“已经建好的围墙不可能说拆就拆,这其实是一种过度解读。” 他表示,现在居民取得的《房地产权证》,是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、构筑物。

在居民单套房屋的建筑面积中,既包含套内面积,也包括公摊面积,因此从《物权法》角度分析,围墙不可能说拆就拆。值得注意的是,在最高院近日举行的新闻发布会上,最高人民法院民一庭庭长程新文也回应了备受关注的开放封闭小区话题。他表示,“目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。” 根据《物权法》规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。预售房子后房产商想“改嫁”怎么办? 消费者已经通过预售购买房屋,由于房价上涨,但开发商想“改嫁”怎么办? 尽管《物权法》中规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

但在实践中,仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。为此,新司法解释对《物权法》所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的! “当然,也要防止过度扩大适用面的情况。” 朱晓喆表示,比如在二手房中,买卖双方还没有完成产权交易、是否可以出租的问题,只要不改变权利的所有权,并不禁止出租,避免打击面过大。他也介绍,在司法解释中还有许多对老百姓有利的“福利”。比如,房屋登记等发生错误怎么办?过去往往要先走行政诉讼渠道,再通过法院打民事官司确权,费事费力。现在不必再走行政诉讼渠道,根据法院确权便可直接更正错误。小王背着老爸,把房子卖给小张,小王老爸知道后追讨,买卖是否有效?对此,司法解释对人们关注的善意取得等问题也作出了明确规定。

明确了“善意”认定的基本标准,以及由谁承担举证责任等具体操作原则。(新民晚报记者 宋宁华)。

根据新施行的《太原市城市房地产交易管理条例》,市房管局开始实行房屋租赁登记备案制度。要求当事人在房屋租赁合同订立后三十日内,到市房管局办理房屋租赁登记备案,并根据房屋性质、面积缴纳一定费用。然而,截至8月底,《条例》实施已过“百日”,我市累计办理住宅租赁登记备案面积仅为338.67平方米。房东房客均不知情 上周末,记者来到山西大学、太原理工大学附近的许西村、前北屯村、小王村,就房屋租赁备案制度询问了十余位房东、房客。“没听说过,什么意思啊?”小王村一位四十多岁的房东对此项制度似乎有点兴趣。当记者向其简单阐明后,他笑着摇了摇头,“谁会花钱找这麻烦啊?”而他之所以感兴趣是因为,“我家的主要收入就是出租房子”。他家有一栋三层的小楼,一层三间自家住,二、三层各有8间,每间十平方米左右。“很便宜,每月租金不过三百左右,租客多、换得快,怎么可能每次都登记备案呢?”和他一样,很多村民都是靠房租生活,周遭的大学生、外来务工人员是主要客源。与房东一样,房客们也没听说过此项制度,而且也不认同。“我大学毕业一年多了,一直住在这里。”2010年毕业于山西大学的小张一直租住在许西村村民的出租房中牞在他看来,这里的出租房“挺稳定的,而且开销不大,适合我们这些刚毕业的外地人过度一段时间……要是登记备案的话,还得另外交钱,房东肯定得涨租金,到最后还不是我们‘买单’?” 登记备案落实挺难 其实,在不少有识之士看来,房屋租赁登记备案制度难以落实、推广是意料之中的。

从今年5月开始实施的房屋租赁登记备案制度,其依据是同时施行的《太原市城市房地产交易管理条例》。而《太原市城市房地产交易管理条例》,是市人大2010年立的法,从调研制订到讨论修改,再到公示成型大约用了一年多的时间。期间,市人大法制委、城建委组织专业人员进行过多次论证。当时,就有多名人大代表、专家学者质疑老百姓租房是否有必要到“房管部门”登记备案。针对这一问题,当时就有人提出,“公安部门要求备案,主要是从治安方面考量,希望加强对流动人口的管理。房管部门要求备案,立足点是什么。”而且登记备案缴不缴费,要缴,缴多少?缴费之后,房管部门又能提供什么服务呢? 对于第一个疑问,市房管局有关人员解释,主要是便于掌握市场状况,而且一旦发生纠纷,备案合同可作为法院或者仲裁的依据。对于缴费问题,直到《太原市城市房地产交易管理条例》正式出台也未能给出确切答案,倒是对不登记备案者做出了处罚规定,“对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下罚款”。而根据省物价局晋价服字【2011】120号文件对登记备案缴费标准做出的规定是:住宅租赁登记一套100元。同时,登记备案所涉及的“当事人”为租住双方,而“条例”“文件”却均未细分收费双方如何分担,罚款又罚到谁头上。

征收主体模糊不清 按照《太原市城市房地产交易管理条例》第三十九条规定,当事人办理备案登记时,须“持房屋租赁合同、身份证和房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。而对于何谓“其他合法权属证明”以及由此引申的问题,也让大家感到颇有争议。众所周知,遍布于我市各处的城中村内,大大小小的违章建筑数不胜数。虽然其身份尴尬,但事实上它的确解决了相当一部分人、尤其是城市低收入者的住宿问题。另外,我市还有许多虽然是开发商开发,但由于各种各样的问题,数年办不下来“大红本”的楼盘。两者相加数量庞大,但又均难提供“合法权属证明”。这部分房屋是否可以出租,又是否给其备案呢?若答案是“YES”,是否等于变相承认了其身份;若答案是“NO”,那么,将如此庞大的征收主体置于备案登记制度之外,对于那些在制度之内真正缴费的人又是否公平呢? 转眼又到了一年中住宅租赁的黄金时期,为了让更多的租住人前来登记备案,市房管局准备 “在社区、街道、商场进行广泛宣传”,但效果恐怕也不会立竿见影!(记者 刘晓亮)。

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