银行间房地产信托投资基金开闸在即


 发布时间:2021-05-07 01:12:18

物业服务收费新规明起实施 变更物业费的程序与征求意见稿有所不同 本报讯 (记者黄江洁)明天起,《东莞市发展和改革局关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》将正式实施。别墅,即地面建筑层数小于或等于3层的住宅物业,将实行物业服务费市场调节价。此外,实行政府指导价的住宅,若物业服务费需要变更或调整,必须“双过半”,即专有部分占建筑面积过半数的业主,且总人数过半数的业主同意;而需要突破政府指导价标准的,则必须在成立业主大会后进行。别墅物业费实行市场调节价 根据新规,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。其中,业主大会成立之前的住宅,含自有产权车位、车库,其物业服务收费实行政府指导价;而别墅,即地面建筑层数小于或等于3层的低层住宅、业主大会成立之后的住宅,含自有产权车位、车库,以及其他非住宅的物业服务收费,则实行市场调节价。实行政府指导价的物业费,具体标准由物业服务企业在市场指导价范围内,根据物业服务的实际情况与业主协商确定,并在物业服务合同中约定。

而实行市场调节价的物业服务收费,则由物业服务企业与业主双方协商确定。调整物业费程序基本未变 据悉,今年8月份,市发改局就对现行物业收费管理政策进行修订,并征集社会意见。当时,征求意见稿中有一大变化,即“物业服务双方如需变更或重新调整约定合同中规定的收费标准的,物业服务企业或20%以上业主联名可向当地村(居)委会提出申请”。然而新规出来后,却删除了这条内容。按照新规,实行政府指导价的住宅,需要调整物业服务具体收费标准的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业服务合同中重新约定后执行。这也意味着,新规对于变更物业收费标准的规定,其程序和原来基本保持一致。此外,对于需突破政府指导价调整收费标准的,须按规定成立业主大会后进行。实行政府指导价的物业服务收费实行事后备案制度。物业服务收费变更或重新约定的,物业服务企业需在调整后10天内向市发改局备案。物业费按月收不得预收 此外,《通知》还对物业服务收费的很多细节,进行了明确。

例如,物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收,除业主自愿外,不得预收。以房产证记载的建筑面积为准,未办房产证的则以买卖合同中约定的面积为准。物业服务企业代收水电气等费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费、押金等费用。值得一提的是,《通知》还规定,小区实行出入证管理的,物业服务企业应为业主免费提供每户至少3张出入证,补办出入证的工本费标准由市发改局核定。

为全年到期最高峰 部分信托项目兑付风险或加大 即将到来的5月将成为房地产信托集中到期的高峰月份。据业内人士估算,下月到期的房地产信托或超过1000亿元。分析人士指出,在部分地方楼市降温、开发商资金链紧绷的情况下,一些信托项目兑付风险或加大,不过,券商资管或成房地产信托最后的接盘者。用益信托统计数据显示,今年共计有8547个信托产品到期,总规模达到12733.06亿元。其中,房地产信托兑付高峰集中出现在二季度。据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中全年到期的最高峰值出现在5月份,到期量在全年中占比达到20%左右。也就是说,粗略估计,5月到期的房地产信托项目规模或超过1200亿元。据海通证券的不完全统计,从2012年8月到今年年初,至少共有16个信托项目处于压力之中。涉事企业以规模不大的民营企业为主,行业分布上,房地产行业为重灾区,10个项目与房地产相关。有信托行业人士指出,随着国家调控政策的收紧,三、四线城市房屋供给压力会比一、二线城市更大,此外,就融资主体实力而言,在资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其发行的信托项目或更容易出现兑付风险。

不过,他认为,目前房地产信托相对于矿产等其他高危信托仍较为安全。“房地产项目一般都有土地或房屋进行抵押。一般情况下,房地产项目的抵押率都在30%~40%左右,即使融资方出现实质违约,信托公司也可通过处理抵押物来覆盖本息。” 投资提醒 首选一、二线城市 资质良好项目 广州民信投资执行董事廖伟华指出,选购信托产品,首先要关注管理人实力和经验;其次要看融资方的实力和还款意愿;再者,项目的资金用途是什么,融资方还款的第一、二来源是什么。渤海证券的分析师康凯则建议,投资者需谨慎配置房地产类信托产品,首选一、二线城市中资质良好的房地产公司开发的项目。而海通证券则认为,随着地产需求的释放,行业增长放缓,应主要投资龙头企业。解套 方式 资金链断裂?券商资管项目或成接盘者 一方面是房地产信托到期规模巨大,另一方面是信托融资规模的下降,对一些长期项目而言,是否会造成资金链断裂?对此,业内人士指出,并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧,“需要对接的只是极其个别的项目”。

某大型信托公司人士指出,去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托,一方面是因为担忧风险,另一方面则是这部分项目已提前收回资金,或者找到新的接手资金,这些接手资金一部分是来自于银行,另一部分则是来自资管项目。“比如说,有些项目已经封顶,或者四证齐全可以开始卖楼了,此时银行就可以通过按揭贷款来介入;此外,对于一些没有开发贷额度的银行,还可以通过买入返售的方式来贷款。”他说。据介绍,买入返售业务是银行同业业务的一种,具体操作方式是:银行按返售协议约定先买入金融资产,到期后再按固定价格返售给另一家银行。“买入返售主要是通过三方来完成的,比如说,A银行想向其大客户放贷,但由于授信额度或其他原因受限而放不出去,这时候A银行就找到信托公司,成立一个单一信托向企业放贷。”上述信托公司人士解释称,“那单一信托放贷的钱由谁给?A银行就找到B银行,让B买下这个信托。A向B出具一份‘兜底函’,信托到期后溢价买回信托收益权。” 业内人士指出,买入返售的实质是银行通过交易市场将手上的钱以抵押的形式贷出。

此间,信托、券商、基金等都是充当“中介”角色,收取一定的通道费用。据不完全统计,信托受益权买入返售业务占到银行表外业务的一半。此外,上述信托公司人士指出,信托融资虽有下滑,但基金和券商的房地产项目今年以来有“狂飙突进”的势头,“若加上资管项目,房地产项目融资的总额只会增加不会减少。”他说。记者周宇宁。

信托 物业 规定

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