王珏林:目前楼市调控政策执行效果不错


 发布时间:2021-05-07 00:51:05

限购解除和房贷松动,开发商以价换量奏效,带动楼市成交量飘红。昨天,中指院华中分院发布的武汉楼市快报显示,10月份武汉住宅成交2.01万套,打破9月份刚创下的楼市单月销量纪录(1.68万套)。在解限、公积金二套房贷款首付降至三成等利好带动下,不少购房者加快买房、换房步伐。报告显示,武汉楼市10月份推盘14次,较9月份减少一半,但平均销售率达53.3%,比9月份提高4.3个百分点。报告公布的武汉10月份住宅样本均价为7893元/平方米,较9月份下降0.99%,连续第6个月下跌,但相比前两个月跌幅有所收窄。销量飘红,为何房价却在跌?湖北房地产经济学会常务理事、中指院华中分院市场总监李国政解释,一方面上半年武汉大多数楼盘手上存货较多,尽管10月份楼市政策利好不断,但都在积极抓住机会消化库存,涨价动力不足。另一方面,今年入市项目中,有不少是城中村和旧城改造的大体量项目,开发面积动辄200万平方米-400万平方米,且地段配套也不差,也有效抑制了所在区域的房价上涨。李国政认为,政策给力,购房者会加快出手带动市场回暖,但在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下,今年最后两个月武汉开发商仍将以去库存为主,房价有望止跌回稳。

数据显示,今年前10个月,武汉住宅成交量已达13.9万套,距离去年全年的历史高位15.9万套仅一步之遥。从目前市场成交的势头判断,今年武汉楼市成交再创新高已无悬念。

昨日,世联地产发布《当前市场表现与2010年形势判断》报告,报告中认为2010年房价继续维持上涨趋势;成交量缓速下滑,但仍然对房价起到支撑作用;市场亢奋,投资需求与改善性需求占主导,并由一线城市梯次转向二三线城市,自主需求被严重抑制;政策调整风险加大,明年下半年市场可能面临变盘。当前市场 供不应求仍主导市场 从当前的市场来看,世联地产分析师认为全球房地产市场持续转好,国内经济也正在复苏,国内出口形势转好,通胀苗头显现,此外国房景气指数的V形走势昭示着房地产行业的复苏。而在市场表现上看:房价方面,各地房价持续不断大涨,全国房地产价格进入了全面上涨的阶段;成交量方面,全国总体商品房销售仍在加速,大部城市同比增幅巨大;供求关系方面,消化率持续保持在100%以上,供不应求仍主导市场;土地市场方面,各地地王频出,市场热度不断上升;开发商那边金融环境宽松,销售回款猛增,现金充裕,并且各路融资大门重新向房地产行业开启;政策方面,房地产行业依然在享受着各种优惠政策,虽然政策收紧逐步展开,部分优惠政策行将到期。

明年预测 降温政策或出台 基于对当前市场的分析,世联地产认为,当前影响2010年楼市的核心因素有四个,分别是市场内在规律、中央政府的政策考量、开发商资金厚度与开工速度、通货膨胀预期。在市场内在规律方面,成交量和价格的变动影响着房地产的走势,世联地产分析师解释说这其中有三条规律,分别是成交量支撑成交价格,量先价后,价助涨助跌,这三条规律在2007年—2009年的楼市中得到了充分的体现。从市场内在规律方面分析后,世联认为,房价继续得到成交量的支撑,房价涨升之下成交量逐步萎缩,房价上涨的趋势也成为其自身上涨的原因之一。而从中央政府的政策考量上来看,明年政策风险加大(目前已有收紧趋势),投资者与房价成为首要调控对象,保增长与政策连贯性使得政策不会出现大幅调整,一旦泡沫继续累积,政策可能再度为其破灭的针刺。

而在开发商资金厚度与开工速度方面来看,目前中短期供给并没有明显回升态势,2008年金融危机导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的原因,中长期供给呈加速回升态势,供应洼地有望早日走出,届时有可能改变供求格局;短期内供不应求的局面无法改变,价格继续上行。中期来看供求力量将逐步趋于平衡,甚至逆转。因此,世联地产认为,开发商手中的现金厚度与信心程度决定了明年房价的坚挺,供给的不足导致开发商明年继续涨价(明年下半年供求关系可能发生改变),下半年供给可能逐步回升,需防止供应潮的出现。在通胀预期方面,通胀预期乃至通胀在明年将诱发投资客的购买热情,市场热度依然较高,与此相对的“降温政策可能出台”,世联地产分析师说。

为了提振地产市场,树立信心,广东省近日出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》,相关政策从保障性住房建设、支持消费、帮助开发商渡过难关三大方面共推出十五条措施,合理引导居民住房消费预期,积极促进普通商品住房消费,在业界引起不同反响。广州市房地产信息中心的一位林先生在接受记者采访时谈到:广州楼市目前已呈现“回暖”迹象,政府在此时出台措施,可以说是恰逢其时,有利于进一步提振市场人气,如果执行得力,加上宏观经济形势改善,广州楼市有望在今年走出低谷。不过,在他看来,这些政策与此前出台的措施相比,多是“新壶装老酒”,估计刺激楼市的作用有限。广州地产专家韩世同认为,国内宏观经济前景还没完全明朗,城市居民对未来经济和收入预期都不乐观,各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡,导致广州房价看跌的预期越来越强,消费者观望心理比较重,这也使得出台的政策效应逐渐弱化。广州一家上市公司的董秘告诉记者,对于开发商来说,政策中最大的利好是其中提到已进入土地增值税清算的企业,在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的,可向税务机关提出申请,在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划。

至于另外两条,发行企业债拓宽融资渠道、缓缴土地出让金等措施实际上早就在推行,这次只不过是在文件上加以确认而已,不是什么新东西。广东省房地产协会会长蔡穗声则表示:虽然出台的一系列利好政策会缩短行业的调整周期,由于宏观经济形势并不明朗,今年后市仍然不容乐观。他最担心的就是新开工面积出现了大幅度下降,2008年,商品房新开工面积同比出现负增长,下降幅度达到9.28%,为2003年以来首次,特别是2008年第4季度,广东新开工面积只有1233.1万平米,同比下降了38.97%,新开工面积甚至降到了2003年以来的最低。由于销售不畅,积压严重,大多数开发商目前的资金链都十分紧张,为房企资金链松绑的一些政策如果能落实,有望帮一些陷入困境的地产商度过难关。中国社科院金融研究所研究员易宪容则对广东地方政府出台刺激楼市的政策不以为然,他说,目前楼市不振的症结在于房价虚高,目前的楼市现状政府根本用不着救市。房地产市场不能救,一救房价就反弹。美国在次贷危机前,10年之间房价只上涨50%。广州在几年时间内,房价起码就上涨了两倍,目前广州的房价还有泡沫要挤。

至于普通的消费者则担心一些开发商借机涨价。一位在天河电脑城开档的的郑先生说,春节后他为了买房,四处踩盘,发现房价其实跟去年底比,没降多少,一些发展商本来想降价促俏,现在出台政策刺激房地产市场,他们是否会借机涨价,或者原本打算降价,现在也不降了,那样的话,政府的救市政策等于变相救了开发商,老百姓最终还是买不起房,这也违背了政府救市的初衷。广州一家地产公司的销售总监沈先生则表示,消费者的这个担心完全没有必要,商家只会借这个东风加紧推盘,不会趁机抬价,因为后市目前还看不准,开发商只想快点实现资金回笼,房地产暴利的时代已经一去不复返了,现在只要有些微利,就会卖。正在北京参加两会的恒大董事长许家印的提议似乎印证目前地产商的理性务实态度,他建议目前房地产行业的合理利润空间应当控制在5%以内。这与万科董事长王石此前的言论有异曲同工之妙,王石说:“当一个行业赚钱太容易,并且有暴利,这个行业也就到了危险的边缘。”。

政策 楼市 王珏林

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