百城房价环比连涨17个月 新一轮楼市调控收紧潮起


 发布时间:2021-05-12 20:01:50

楼市多项利好政策接连出台。3月27日,国土资源部和住建部曾联合发文,要求优化住房和用地供应结构,3月30日,五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整。对此,中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军在做客中新网视频访谈时表示,多项楼市利好政策产生叠加效应,利于拉动楼市成交,但我国城市间分化严重,一线城市的房价不用刺激也在上涨,二三线城市由于库存较高,房价短期内不会上涨。楼市政策的调整对房地产市场具有极大促进作用,但购房者普遍担心房价再次反弹。对此,赵锡军表示,对于房价变动,需要分城市来看,目前我国地区发展不平衡,城市间的两极分化比较严重。北上广深四个一线城市人口集中度较高,住房供给存在较大压力。即便没有宽松的楼市政策,房价不用刺激也在往上涨。相反,有些二三线城市,由于以前盲目开发造成大量库存的积压,即便放松了限贷、限购政策,房子也有可能卖不动。

赵锡军进一步指出,有些地区的库存过剩问题较为严重,前期投入了很多资源,做了大量三通一平基础设施的建设,但最后做完了房子却没人买,出现大量的烂尾现象,造成资源的浪费。所以每个地区在做房地产开发规划时,一定要长远考虑,而不是仅看到短期的收益。此外,有分析称,楼市政策的轮番出台,在当前市场环境下,购房的窗口期或已打开,那么现在是否到了买房的好时机呢?赵锡军表示,如果是自住和改善型需求的话,目前有政策条件支持的时候买房子是个合适的机会,但如果有人想趁机炒房的话,还是要慎重。因为房贷新政是支持的是居民的自住和改善需求,而非投资投机的需求,如果想利用这个政策时机炒房的话,购房可能会受到政策的限制。就像我国前几年的房地产市场,大量的投机投资需求进入市场,把房价炒高,市场出现泡沫,国家就会采取更加严厉的调控措施,到时候房价下跌、房子难以出手,炒房的人就可能会得不偿失。(中新网房产频道)。

据媒体统计,全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业,平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大,皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著,如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”? 平安信托物业策略研究部近期编制了《零售地产深度分析及投资策略》报告,报告认为,虽然国内消费零售增长同比放缓,大部分城市消费品零售总额增幅下滑,不过仍能争持于双位数的上升通道。未来中、长期零售量增长率稳固,有效支撑零售物业租赁需求。核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,但一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。部分二线城市由于当前市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。选择区位: 十二大城市优先考虑 平安信托统计数据显示,当前中国人均零售商铺面积较发达国家仍处于较低水平,有较大的提升空间,未来中、长期零售销售仍处结构性上升通道。尽管国内消费疲弱,服饰品牌需求放缓,主要一、二线城市核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,租金虽增速减缓,却仍能稳于高位,不过一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。在通过多层面的角度对国内零售物业市场进行了分析后,平安信托综合判断十二个城市可优先考虑,他们分别是北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。

报告认为成都、沈阳、武汉等城市由于零售物业供应过剩而存在风险;相反如长沙、西安等部分城市由于当前商业市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。此外还有一些城市因零售布局未完善,新兴区域存在较大商业缺口,如厦门两岸金融中心等,仍留有一定发展潜力。选择业态: 中端餐饮业态抗疲软 在商场业态的构建上,报告认为,当前传统实体零售受电商冲击面临压力,购物中心对服务型相关业态的全新审视,已成为业界的共识。故报告建议,商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例,在稳定期引入新鲜餐饮品牌,以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。这是因为相较其他业态,贴近大众消费群体的中端餐饮抗消费疲软能力较强,且作为可提供聚集、社交功能的业态受电商冲击程度很小。虽餐饮租户的租金水平相对偏低,但其可达聚集人气的效果,作为目的性消费业态有助弥补商场布局的不足,易形成差异化的特性亦令餐饮出租率较高。另外报告也指出,服饰类品牌扩张计划已逐渐趋于保守,且知名品牌对门店的选址会更为审慎,核心商圈、新兴商圈内的优质项目将会是其首选,故仍应重点关注此类物业。而随着中端服饰消费大规模移步网购渠道,新建购物中心也可适当减少服饰业态的比例。

选择投资模式: 合作开发与直接租用相结合 虽然零售市场增长有所放缓,并已对百货经营情况有所影响,但部分大型及地方龙头百货仍能保持扩张势头,故在合作方的选择上,可以重点关注实力运营商,而合作方式则视合作方特点而定。比如采用“轻资产策略”的百货,主要靠长期租赁的方式增设门店,可成为潜在租户选择;而对于采用或偏向“重资产策略”的百货,倾向于自持物业,可以选择共同开发、经营的合作模式,且对于自有物业比重较高的零售商,售后回租可以成为其有效回笼资金的手段,也可以作为合作方式之一。(平安信托物业策略研究部)。

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