济楼市新常态:“卖方市场”变为“买方市场”


 发布时间:2021-04-16 11:22:28

2014年12月,一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米,环比增长2.4%,同比增长7.4%。昨天,上海易居房地产研究院发布了《2014年一线楼市报告年终版》指出,上海新建商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米的水平,2015年市场看涨情绪加重。一线城市房价处于高位震荡 2014年12月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为535万平方米,成交面积为494万平方米,呈现出供大于求的市场关系,库存规模出现环比增长。值得注意的是,四季度以来,一线楼市供求双方的入市情绪在持续高涨。2014年12月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为170、137、112和76万平方米,环比增幅分别为48.9%、31.8%、35.6%和31.4%,同比增幅分别为44.2%、39.3%、50.5%和146.4%。从环比值看,12月北京市场反弹力度较大。而从同比值看,深圳市场的反弹力度较大。2014年12月份,一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米,环比增长2.4%,同比增长7.4%。

12月份成交均价比11月份增加了570元/平方米。12月份一线城市市场情绪比较高涨,容易带动房价上涨。另外,从2010年以来的监测数据看,2014年一线城市房价处于高位震荡的状态,同时在第四季度呈现比较明显的价格上升态势。2014年12月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为25845、30032、14641和26510元/平方米。环比增幅分别为5.8%、8.1%、-4.0%和-2.3%,同比增幅分别为-3.2%、17.9%、2.2%和13.5%。其中上海的环比和同比增幅都最大,其在12月份成交均价首次突破3万元/平方米的水平。存销比呈现明显的“倒U形” 2014年12月份,一线城市新建商品住宅库存量为3900万平方米,环比增长1.0%,同比增长33.8%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算,一线城市新建商品住宅存销比为12.6个月,相比11月份14.6个月的数值出现了比较明显的下跌。

这和12月份一线城市改善型需求积极释放的因素有关。2014年12月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为11.0、14.2、13.6和10.8个月。相比11月份13.3、15.6、15.5和13.6个月,四个城市均有下滑。总体上看,目前4个城市的存销比数值已从高位逐渐往低位运行。总体上看,在2010年处于低位的格局,在2011年处于上升状态,到了2012年则处于下滑态势。2013年虽有上升,但总体数值偏低。到了2014年四个城市存销比均呈现“倒U形”的态势。一线城市的楼市将更乐观 2014年12月份,一线城市的库存规模在高位盘整,但去化速度已明显加快。随着此类城市改善型购房需求的积极释放,以及市场预期的逐渐变化,总体上此类城市去库存压力将继续得到释放。从2014年全年的态势看,一线城市的楼市在前三季度市场比较低迷,但到了第四季度去库存速度加快,房价也出现了上涨。总体上看,市场看涨情绪在加重。易居研究院严跃进预测道,2015年,随着一线城市各类利好政策效应的叠加、购房者入市门槛的降低,市场成交量将继续上行,市场各参与主体也将表现得更为乐观。

随着去库存周期逐渐变小,此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略,或将导致房价上涨。本报记者 杨玉红。

今年以来楼市下行和销售萎缩也使房企预期转向,拿地节奏大幅放缓。中原地产市场研究部在对万科、碧桂园、远洋地产、华润置地等20个标杆房企的土地购置进行统计后发现,这些企业的土地购置总额连续多月锐减。4月份至6月份,连续3个月不足200亿元(人民币,下同)。而7月份以来,这20大标杆房企拿地合计不足90亿元。从企业来看,7月份,仅万达、中海与保利等企业有小笔拿地,万科、融创、远洋等企业已经多月未现身土地市场。这一数据远低于土地市场活跃的2013年。当年6月,这20家房企拿地总额超过400亿元;去年12月,20家企业拿地更是高达870亿元,突破单月记录。土地一般被认为是房地产市场发展的风向标,房企拿地节奏的快慢也反映了企业对后市判断是否乐观。

近月来,土地市场由热转冷,“底价成交”成为主旋律。在土地市场中扮演主角的房地产企业也显现出愈加谨慎的态度。许多房地产企业上半年的业绩下滑是其态度转向保守的原因之一。据统计,目前117家在A股上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿,相比2013年同期的127.36亿,下调幅度达到27%。上市房企之外,还有一些中小房企受到这轮楼市降温的影响,资金链紧绷,可能再现一波破产倒闭潮。中原地产首席分析师张大伟认为,从目前市场趋势看,下半年房企拿地有可能继续萎缩,企业或全面进入保守状态,以加快销售为重点。(完)。

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