评论:不折腾“房奴”应成为银行共识


 发布时间:2021-04-13 11:01:48

目前多数银行对房贷发放均从严从紧,不但恢复了以“家庭”为单位的界定底线,而且对首付标准明显提升:去年二套房贷款,首付两三成即可,今年则必须首付四五成;首套房贷款若要享受七折利率,必须有10-20万元的存款做抵押,等于变相提升了首付比例。随着存款资金成本的提升,各商业银行纷纷看空今年房贷规模。证券时报记者近日从多家国有银行和股份制银行获悉,今年零售金融业务将以高利润的个人经营性贷款为主。同时,不少中介也表示:房贷市场上的7折贷款已越发罕见,“先存款后贷款”已经成为惯例。“我们银行的零售贷款中房贷比例是股份制银行中最低的,所以面临的风险也相对较小。”浦发银行(600000)房贷部业务负责人王嶒对此不无得意。

他告诉记者,去年底银监会发布《商业银行资本充足率信息披露指引》后,上海银监局要求各商业银行对房贷业务实施压力测试,按照轻、中、重三种压力来测算房贷还款率。轻度压力是房价下跌10%、利率上升54个基点、借款人收入不增长;中度压力是房价下跌20%、利率上升108个基点、借款人收入下降5%;严重压力是房价下跌30%、利率上升162个基点、借款人收入下降10%。测试结果显示:一些去年房贷业务增长迅速的银行令人担心;而一些严格遵守监管部门规定的银行,虽然错失部分贷款市场份额,却在压力测试中得到高分。近期,不少房贷申请人遇到银行的“冷面孔”。房贷中介业者告诉记者,目前多数银行对房贷发放均从严从紧,不但恢复了以“家庭”为单位的界定底线,而且对首付标准明显提升:去年二套房贷款,首付两三成即可,今年则必须首付四五成;首套房贷款若要享受七折利率,必须有10-20万元的存款做抵押,等于变相提升了首付比例。

后一种标准的提升,相当于“先存款后贷款”,该做法从部分股份制银行开始,目前已扩展到了国有银行。事实上,随着不少股份制银行存贷比踩上监管红线,“拉存款”的压力和资金成本逐步抬升,薄利或微利的个人房贷业务已经无法满足商业银行的利润缺口。目前房贷利率7折后仅有4.158%,距离3.60%的五年期贷款利率仅有56个基点,对利润的贡献可谓微薄。同时,4.158%的利率也低于绝大多数的信贷理财产品,更显著低于高息的信用卡利率和个人经营贷款。对此,澳新银行中国经济研究总监刘利刚表示,假设2010年中国GDP增速为10%左右,则对应的正常借贷利率水平应为6%至7%,而目前的一年期贷款利率仅为5.31%,房贷等长期贷款还能给予7折优惠。

从各种迹象看,今年央行加息2至3次,从而在年底将一年期贷款利率维持在5.85%至6.12%的正常水平上的可能性比较大,而房贷等优惠利率将面临首先退出的可能。

断供——是指用住房按揭贷款购买住房的购房者,由于房价下跌得太快而不再归还银行按揭贷款。伴随着深圳房价的持续下跌,“断供”一词也首次现身于房地产市场。如果这种“断供潮”全国蔓延,那么不仅会危及国内商业银行的安全,也会造成中国金融市场的危机及中国经济的危机。但是,有关“断供”问题的实质和市场影响已经被明显放大。首先,“断供”现象并不是一个普遍的市场行为。有消息称,“断供”将导致深圳银行房产坏账达到千亿元以上,因此“断供”将严重危及银行业安全。然而事实上有数据显示,截至4月末深圳市个人贷款余额总量也不过2554亿元,如果出现1000亿元的坏账就意味着将会出现高达40%的不良贷款率。依据基本的金融常识就可看出,所谓高达千亿的坏账是根本没有可能的。二是假定房价快速下跌,跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值,也不是个人想断供就可以断供的。在中国,个人负债是无限责任的,没有一家商业银行会轻易地允许个人这样断供。

如果个人有能力还款而恶意不还款,那么他一定会受到商业银行对他的法律诉讼。再加上个人首付款的损失、购买住房时交易费用的损失、已还按揭款的损失、法律诉讼费用损失、个人信用损失等等,哪一个人会轻易地断供呢? 三是整个深圳商业银行的个人按揭贷款余额只是2200多亿,个人按揭贷款不良率仅0.67%,但是为什么有人出来说,如果“断供潮”不阻止会让银行受到1000亿以上的损失? 断供的问题为什么能够在短时间内引起国内各类媒体密切关注?其问题的根本点就在于,大家都在关注如果房价真的下跌并下跌得很厉害时,有没有一种规避其风险的办法呢?如果“断供”能够把个人购买住房的风险降低到最小的程度,也不失是一种可选择的办法。这样,断供问题自然会吸引用按揭贷款购买住房的人的密切关注。同时,当房地产的销售迅速下降,而房地产开发商又想维持其暴利而不愿意调整价格时,在房地产市场为政策市场的情况下,房地产开发商也自然会寻找或制造一些概念来要求政府来改变当前的房地产市场政策。

“断供门”也给商业银行更多的警示:尽管房地产的个人住房按揭贷款是商业银行的优质资产,但是这是有条件的。如果房价下跌,个人住房按揭贷款同样会给商业银行带来巨大的风险。面临这些风险,无论是银行监管机构还是商业银行都得对现在这样风险管理制度与规则进行全面评估与检讨,否则,中国银行业也会步美国次贷危机之后尘。(据《卓越理财》)。

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