抚州奥林假日300余业主难收房 业主联名起诉


 发布时间:2021-04-21 22:52:23

21世纪不动产根据实例,总结出在二手房买卖交易中可能存在的陷阱,以提醒消费者尽量规避。产权状况 根据法律法规的有关规定,“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外,根据上海市各区县房地产交易中心的实践,若房屋仍设定有抵押,交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况,常常会被购房者忽略,而房屋业主通常不会主动提及。如此,可能造成买卖合同已签订,买方首期款也已支付业主后,在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让,由此给买方造成很大的损失。规避方法:在签订买卖合同前,购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调),以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。合同签订人 众所周知,房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人,及该房屋是否还有其他产权人,一旦产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同不成立,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。

即由于合同未成立给其造成的直接损失,且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。规避方法:根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人,未来签订合同的共有人也应提供委托书。模糊付款方式 很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法:双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。装修及附属设施、设备 买房有时会出现这种情况:签订买卖合同时,业主向购房人口头保证装修质量绝无问题,另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时,却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题,而原来承诺赠送的家电更是不见踪影,或是业主要求折价卖给购房人。规避方法:不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时,业主应承担的违约责任。

也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。非居住用房税费 购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足,而大大超出购房人的预算。规避方法:签订合同前,双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额,做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务,则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单,便于日后查对。定金 现在,大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成,而中介公司的操作是先由购房人向中介公司支付一定数额的意向金,由中介公司与业主议价,业主接受购买条件后签收意向金。由此,意向金转为定金。但有时,在业主已签收、转定后,购买人提出放弃购买该房,并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。实际上,中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效,即该款性质才转为定金。在业主签收前,该款性质确实仍属意向金;但经业主签收后,性质就已发生变化,购买人无权随意取回。

这正如签收该款后,业主也同样将受到定金效力的约束,不得随意反悔。规避方法:购买人在支付意向金时必须已明确购买意向,否则不应轻易支付。

一楼业主私自将阳台前绿地铲掉改建成小院。魏方 摄 北京出现违规建造的“楼顶别墅”,而广州则出现违规建造的“私人庭院”。日前,有市民向南方日报反映,其所在的白云区倚绿山庄柏林半山雅墅存在大量违建,不少一楼的业主私自将楼前的公共绿地圈起来并硬化改建成自家小院。这位市民说,从2011年开始,他们就不停地向有关部门反映情况,但问题始终没有得到解决,至今仍有业主在改建。而该小区物业管理公司表示很头疼,“连城管等执法部门都没能解决的事,我们也真的没有办法了”。投诉 小区绿地变“私人庭院” 这位市民说,小区在2010年出现了改建现象,一位一楼的业主私自将阳台前近50平方米的绿地铲掉改建成了小院,其他一楼的业主发现后便纷纷效仿,直到现在,小区内改建而成的小院达到了15个。发现楼下的绿地被一楼业主改建成私家小院后,其他业主开始向小区物业管理公司投诉,但“物业管理公司说,开发商在出售住房时,口头承诺门前的一块公共绿地归一楼的业主所有。”这位市民认为,开发商向一楼业主做的口头承诺并不具备法律效力。“门前的空地在规划上是公共绿地,没有产权证明。

”该市民说,可向有关部门反映情况之后,“但他们所给的回复都是部门之间相互踢皮球,事情到现在还是没有得到实质性的解决。”更不可思议的是,有信访部门居然将她的联系方式给了一楼的业主;在这期间,她曾收到陌生号码发来的恐吓短信,“你这么喜欢找我麻烦,有本事出来见我试试”。从去年开始,该小区开始筹建业主委员会,到了筹备阶段,“一楼的业主却占了筹备委员的多数,还提出将圈地合理化”,直到今天,小区的业主委员会都还没有成立。现场 仍有一楼业主正在改建 在这位市民的指引下,记者日前来到了位于白云区同泰路的倚绿山庄柏林半山雅墅。在小区内,记者见到了不少改建而成的小院,面积大的可达30平方米,小的也在20平方米左右;地面铺上了地砖,并用铁栅栏围了起来,周围还种植了不少树苗,起到了遮挡作用。记者发现,有些一楼业主为了方便进出小院,将自家房屋的墙体凿穿开了道门;有的业主还在院子里安置了小门,改建的小院就成了前庭。在一处改建的庭院内,业主种植了一些盆栽植物,并在院子里搭建了雨棚和洗手池,而且还安置了桌凳和遮阳伞,俨然一个私家花园。而在另一单元楼下,记者则发现了一处铺上了地砖,但只是简单地用铁丝网围了起来的后院。

“这些业主改建院子都是分步走,用铁丝网将院子围起来只是其中的一步,过后还会精装修”,这位市民说,这个后院不久前刚铺完地砖。随后,记者在小区单元楼的楼顶俯瞰发现,楼下的庭院绝大多数宽度都超出阳台3至4米左右;其中,一个小院里还有下水井盖。该市民告诉记者,井盖在业主改建之前就有了,现在留在院子里正是绿地被改建的证据,一楼的住户中有一些是“有背景的人”,其他业主拿他们没有办法。物管 城管来了多次未能解决 针对此情况,倚绿山庄柏林半山雅墅物业公司负责人郑女士表示,开发商当初在售楼时,承诺将楼前阳台外宽2米、长4米的空地送给一楼的业主作为“摆设绿地”,并指明只能养花种草,不允许硬化和围蔽。可是从2010年开始,就陆续有一楼业主违反这一规定,将其硬化并圈起来改建成私家小院,并且还超出了开发商承诺的范围。到目前为止,这样改建过来的小院有10多个;对此,物业管理公司也很头疼,城管执法部门来过好多次,最终也没能解决这个问题 郑女士说,发现一楼有业主将阳台前的绿地改建成私家小院后,物业管理处的工作人员也曾多次上门制止,但不少业主都是当面应和,等工作人员一走,就又继续动工。

无奈之下,物业管理处只好采取了“白天停电”的措施,但不少业主干脆在晚上偷偷施工;而且,停电还招来投诉,“有违建的业主甚至从自家门口一路骂到物业管理处”。一些蛮横的业主甚至指使工人用水管激射物管人员,“双方发生了不少冲突,管理处只得打110叫警察过来处理。”郑女士说,从2012年开始,就不断有城管部门的执法人员过来拍照取证,并且向违建的业主发过好几次整改通知单,但直到如今,“还是该拆掉的没有拆,不该建的依然在改建”。郑女士称,小区业主们曾经自发组织成立业主委员会,同和街道办还参加了两次会议,但却从未通知物业管理公司参加;到了筹备委员会阶段,7个筹备委员中有4个是一楼的业主,双方分歧较大。此外,倚绿山庄共有4期,柏林半山雅墅并不能单独成立业主委员会,而需要同其他3期一起成立。物业管理公司曾经向业主们提议将楼下的空地统一规划成花园,但意见根本统一不起来。律师 开发商口头承诺送绿地无效 盈科(广州)律师事务所吴承泽律师表示,根据《物权法》,倚绿山庄柏林半山雅墅的开发商在售房时向一楼业主承诺赠送阳台前的绿地,只是口头上的承诺,没有书面合同,也没有向所有业主公示,因而无效。

吴律师还指出,一楼的业主占用阳台外围部分空地,即使是经物业管理公司批准的,也同样无效;只有经过全体业主委员会通过的决定,才有效应,但是同时,业主委员会作出的决定必须不能侵害其他业主的合法权益。吴律师认为,业主可通过以下三种方式维权:一是向物业管理公司或小区业主委员会反映情况,请求处理;二是要求城管部门或其他有关部门解决;三是向人民法院提起诉讼。南方日报记者 魏方 实习生 曾雨 文娟。

业主 奥林 抚州市

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