王石:房价涨跌取决于国家政策 不做涨跌推动者


 发布时间:2021-04-14 22:56:22

楼市却呈现出入秋迹象。近段时间,多地出现房企打折促销或降价销售的情况,市场信心也似有消散。易居研究院近日发布的8月份中国百城房价报告显示,房价总体还在上涨,但已呈现出持续收窄态势,下跌的城市数量增加至24个。报告预测,9月份或许还会有更多城市加入到降价行列之中。8月房价仍在上涨 幅度继续收窄 楼盘。中新经纬 薛宇飞 摄 今年8月,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12952元/平方米,环比增长1.1%,同比增长8.1%。当前房价继续上涨,相比7月份12809元上涨了143元/平方米。“8月份百城新建商品住宅成交均价同比增幅为8.1%,总体呈现出持续收窄态势。该曲线在2017年7月创下历史新高,达到27.6%,目前保持了连续13个月同比增幅收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)分析。

分城市类别看,今年8月,100个城市中,一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交均价同比增幅分别为3.5%、12.9%和6.3%。报告认为,二线城市的同比增幅最大,这也是此类城市政策频频加码和“打补丁”的原因所在。横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月,这恰是“930新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响,到了2017年下半年,二线城市、三四线城市的增幅曲线也从高位开始下行。进入8月,房价下跌的城市数量有所增加,达到了24个。严跃进称,观察今年前8月房价上涨的城市数量可以发现,1-8月份房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个、74个、80个和76个,这说明在1-7月份房价上涨城市数量增加的大趋势下,8月份有所减少。环京地区房价跌幅较为明显。上述报告显示,百城房价中,跌幅前七位的都是环京城市,大厂、香河、廊坊、燕郊、固安、张家口、保定分别同比下跌29%、29%、26%、22%、22%、19%、15%。

严跃进称,此类城市房价下跌受到很多因素影响,包括新房交易数据不多导致数据异动、新房项目备案价格受到严厉管控等。新房成交量环比负增长 或倒逼房企降价 住宅一体化建筑模型。资料图 中新经纬 摄 易居研究院发布的另一份报告则显示,截至8月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。当前库存规模相当于2011年11月的水平,即库存规模回到了七年前。从存销比来看,8月份100个城市新建商品住宅存销比为9.0个月,这意味着市场仅需9个月就能消化完这些库存,该数值相比7月份的9.6个月继续下跌。严跃进称,今年前8月100个城市存销比总体处在历史低位水平,这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。不过,8月份数据有明显下跌,也受存销比计算公式的影响。虽然整体数据依然向好,但市场已经出现一些变化。

8月份,100个城市新建商品住宅成交量为4572万平方米,环比减少2.6%。严跃进解释称,总体上看,受淡季因素的影响,市场交易出现下滑符合预期,但如果后续几个月行情不好,也会倒逼房企降价。报告认为,目前全国房企的新开工等节奏有所加快,这利好形成更多的可售房源。另外,各地预售证发放的政策有所放松,也刺激更多房源进入市场。“从这个角度看,今年第四季度房源相对比较充足,利好供求关系改善和房价稳定。”严跃进说。对于当前房企的主动降价行为,他表示,8月份就已经出现这种现象,这说明部分开发商在积极推盘时会发现,项目销售可能不达预期,需要主动调低价格或者增加优惠。严跃进说:“9月份还会有更多城市加入到降价的行列之中。目前新推盘的项目较多,市场竞争激烈,房企会调整定价策略,进而影响相应城市的成交均价。房地产市场的调控效应正在不断显现,房价过高的态势逐渐受到遏制。

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一年前,任何有关房价的问题一定都会得到房产经纪人大量的热情回复。今天呢?几乎什么都没有。或许,极度悲观的时刻就要来了。因此,让我冒天下之大不韪,考虑一下眼下买房子的积极一面。关键因素是:利率。如果你能以4.5%或5%的利率获得30年期的贷款,那么,许多购房计划看上去立刻就有了吸引力。如果接下来会出现较高的通货膨胀的话,就更是如此了。通货膨胀不一定会发生,不过,如果你现在必须打个赌,你应该预计到一定的时候会发生通货膨胀。政府现在有大量赤字,印钞机正在全速运转。这是传统的应对方法。如果真的发生通胀,任何以5%的固定利率贷款购买房地产的人都应会大赚一笔。至于说房价,的确,它跌得可能不像你期待的那么多。Financial Analysts Journal最近的一个分析认为,以房价与家庭收入比来衡量,与历史水平相比,全美范围的房价仍不便宜。

在上世纪70年代,房价要便宜得多。此外,泡沫越大,破裂时的破坏也越大。看看2002-2006年房价的攀升速度吧,人们会预计房地产最终触底前会非常、非常便宜。而且你也不要指望能够迅速出现回升。日本到现在也没从1989年的泡沫破裂中恢复过来。但是,如果你在考虑购买住房,这里有一个更加正面的消息:有大量交易是以远低于官方平均水平的价格成交的。房价指数掩盖了具体价格上的巨大差异。就连全美房地产协会也承认,廉价销售──包括止赎房和债务减免房销售──的销售价格比“正常”市价低约20%(别管如何定义“正常”了)。大胆的买家发现了一些非常划算的交易。而且,他们是以低成本的借款支付房款。违约率在上升。许多卖家都是被迫的。有多种选择的买家可以掌控整个局面。

如果卖家不接受你的出价,他的邻居或许愿意。(伯瑞特)。

房价 政策 王石

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