中介提高“返点” 银行调策略或引二手房市波澜


 发布时间:2021-04-11 08:20:22

内幕人揭露“退房潮”之谜 今年以来房地产行业资金紧张状况大为改善,让投资房产回购协议的民间资金大获成功。记者调查后获悉,自去年年中以来,江浙多个私募基金以信托贷款、项目贷款、过桥贷款等形式投资房地产企业均获得丰厚收益,年化收益高达30%,而目前一些楼盘的“退房潮”正是此类资金退出的迹象。浙江的李先生是一个上亿资产的私募基金管理人。自去年年中以来频频投资于3-6个月的短期过桥贷款。他解释说,此类房地产项目贷款的基本运营模式都类似。

一般在房地产商获得一期项目的预售许可证后,如需继续融资以完成余下项目,则拿出一部分的单元,以市价30%-50%的价格打包预售给投资人;同时签署3-6个月后的回购协议,以退房形式将本利一起偿还。在杭州,此类项目普遍月利率为2.5%左右,如果房地产商届时无力还款,则投资人可以处置相关资产。他坦言,此类贷款的本质是一种高利贷或“次级贷款”,遇到烂尾楼时风险很大。李先生表示,自去年7、8月以来,他接触了大量的类似融资项目,都是3-6月期的房地产贷款。

当时的房地产商在银根紧缩的铁钳下已经快到极限,只能通过此类的高利贷来维持项目开发,所以从10月开始出现跳水卖楼现象。万幸的是,今年1-3月洪水般的信贷让这些房地产商重新振作。通过低利率的票据贴现,房地产商即可还清过桥贷款,而极低的融资成本和楼市“小阳春”则让双方均赚得盆满钵满。事实上,近期出现的“退房潮”正事此类资金退出的迹象之一。5月份杭州的有113套解除合同记录,是今年以来最多的一个月。其中,有6笔1.17亿元巨额退房大单的原购买人竟为楼盘投资方;同时,今年以来北京部分在售项目的退房率超过10%,有的甚至超过30%;西安期房的退房率超过6%,深圳、上海、都等地也相继出现了各种名义下的退房现象。

某地产商向记者表示,高利贷资金是一定要退出的,以前有采取过内部人“假按揭”的购买方式,相比之下,“退房”显然是一个更加稳妥且合法的手段。他表示,房地产商之所以吸收高息贷款,也是迫不得已的做法,当时资金链已极度紧张,而楼市成交又及其低迷,如果强行降价销售,政府、旧业主和新客户都不会满意。因此他选择熬到“小阳春”出现,各方遂皆大欢喜。“本质上,房地产业的协议回购和大小非解禁时的市值管理是一样的,只不过大小非股东以股票抵押融资,而我们以住房单元做抵押品。

”他如是总结道。对此,某外资地产分析师认为,此类房产协议回购虽然并不违反任何法律,而是一种类似可转债的夹层融资(MEZZANINE FINANCE)方式。特点是加大房产价格的波动性,在“小阳春”的情况下助涨,但房产价格若出现拐点,则此类资金抛售的行为势必加速房产价格下跌。(记者 张若斌)。

在2008年税费减免、贷款利率下调等一系列利好消息支撑下,2009年上半年许多一线城市楼市出现了久违的“小阳春”,而且,楼市的升温速度和持续时间之长,远远超过了人们对所谓“小阳春”的预期。京沪深三地一二手房交易量均在今年上半年创下了量价齐升的“丰收”业绩。其中,北京二手房交易量大涨6倍,上海二手房单月交易量破3万套。北京、上海二手房价均上涨15%,深圳新房涨幅最高达30%。楼市超前于整体经济表现出来的快速升温令房地产业界内外极为关注。下半年,影响楼市,特别是一线城市京沪深楼市的走向将会怎样?专业机构普遍认为决定因素是房价。北京:二手房交易量涨6倍 据21世纪不动产监测数据显示,2009年上半年北京市二手房网签总量104671套,其中住宅网签101164套,比2008年年同期分别上涨了6.6倍和6.4倍。

从单月成交情况来看,上半年二手房月成交量环比涨幅平均为30.9%,其中最高涨幅出现在3月,达112.5%,此后的三个月环比涨幅虽不明显,但整体成交量均保持在2万套以上的高位。北京市新房上半年网签总量110654套,其中住宅签约83546套,环比2008年年同期分别上涨了82.7%和106.0%。由于新房网签数量中包含大量商业用房、办公用房、停车位等销售数据,因此上半年北京市新房网签总量较二手房高出5983套,但扣除这部分数据,仅从住宅销量数据看,上半年二手住宅比新建住宅多销售17618套,一、二手住宅销量之比达1:1.2,而2008年年上半年这一比值则为1:0.3,二手房交易量超过一手房表明北京楼市进一步成熟。

2009年上半年在成交量大幅上涨以及一二手房价格互相带动的情况下,北京楼市价格普涨,其中二手住宅价格上半年累计增长15.2%,月均增幅3.0%,新建住宅上半年销售价格累计增长27.1%,此外上半年北京楼市“地王”频现为开发商和业主进一步抬高出售价格提供了信心的同时,也使部分地区楼价出现了透支。上海:二手房交易创新高 21世纪不动产监测数据显示,2009年上半年,上海二手房累计销售138409套,比2008年年同期的73534套增长88.2%,3-6月二手房月均交易量均在2万套以上,甚至在6月交易量达到了31275套,而2008年全年,上海都未出现单月交易量破两万套的情况。

上半年上海新房累计成交91420套,比去年同期上涨31.7%,但与二手房市场销量的一路上扬相比,上海新房销量唯一突破2万套是在4月,21000套,此后的5、6月份交易量环比均有所回落,但与2008年年相比交易量仍保持着较高水平。5、6月新房交易量的下滑与期间新房价格的过快上涨有关。5月上海新房平均售价环比上涨近5%,6月价格环比涨幅更是达到了11.9%。显然,价格上涨过快抑制了部分需求的入市。上海上半年二手房价格累计上涨15.2%,其中最高涨幅出现在6月,成交均价环比上涨4.8%。新房市场在今年2月份受春节影响成交价格出现了近10个百分点的下滑,因此整个上半年,上海新房成交均价月均涨幅被拉底至2.7%,但从单月价格涨幅来看3-6月上海新房价格环涨幅均在5%-12%之间。

深圳:上半年新房上涨30% 据21世纪不动产监测数据,2009年上半年深圳二手房交易量59949套,比2008年年上半年的17773套上涨了237.3%,新房销售共计41387套,比2008年年同期上涨141.3%。自3月以来深圳二手房成交量均保持的1万套以上,而新房市场即使在交易量最高的3月也仅为8509套,且4-6月表现出了市场动力不足,这主要与新房项目价格涨幅过高有关。盲目涨价直接导致成交量下滑的同时,也分流了部分客户转向二手房市场,间接拉升了二手房成交量的增长。2009年深圳二手房价格走势较为平稳,上半年累计价格涨幅达8.5%,但新房价格累计涨幅则达到了30.1%。

然而,新房成交均价与2008年年最高点的2月相比仍相差9.1%。下半年房价决定楼市走向 据最新发布的2009年上半年中房指数报告,今年3月,全国70个大中城市房屋销售价格指数已经止跌回升。3-5月,其价格指数环比上升的城市数量已由38个增加到62个。6月,35个大中城市中房价环比上涨的城市已多达28个,只有6个城市房价尚未上涨,这是开发商自己都没有料想到的。另外,在2008年年税费减免、贷款利率下调、放宽房企放债、增发融资等一系列利好政策支撑下,随着上半年房产销售回款加大,开发商的资金压力已经很小,企业投资信心恢复。因此,楼市走向备受关注。据中房指数研究院有关人士透露,目前国务院相关部门正在听取住房和城乡建设部与中房协方面的汇报。

中房指数方面预计,宏观经济尚存在很多不确定性,这将影响房地产投资。2009年下半年房地产开发投资会稳步增长,但将低于去年全年20.9%的增长幅度。由于市场需求仍然较为旺盛,及购房者对住房保值增值的预期,及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升,个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。21世纪不动产分析,下半年首先要看利好政策对市场的激励作用能持续多久。从目前的市场交易量来看,在楼市方面政府对市场的刺激政策效果显著,但整体市场交易的活跃度仍有待提高。未来一段时间内,经济政策和楼市政策应不会发生明显变化。该机构认为,人们担心的房价上涨带来的楼市泡沫问题,短期内仍在市场自身调控范围内。

对下半年成交量影响较大的因素主要取决于房价的上涨幅度。中房指数预计,在商品房供给不足的市场房价将会大幅上涨。分析机构普遍认为,投资需求进入推高房价将抑制自住购房。三季度房价将上涨,但不排除四季度楼市会出现价格调整。

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