杭州18条房产新政 继续鼓励自住和改善型购房


 发布时间:2021-02-26 23:40:10

国内多地房产市场随着调控政策的出台趋于健康发展。业内不少观点认为,国内房地产市场已逐渐进入了稳定时期;与此同时,新的研究表明,房地产行业存在一个新的蓝海-住房租赁市场。近日,链家研究院发布了国内首份全面的租赁行业报告-《租赁崛起》,链家研究院院长杨现领在接受中新网采访时表示,中国目前住房租赁市场发展还不足,未来会有很大的发展空间。未来五到十年,跟大量消费人群紧密相连的将会是租赁市场。租赁需求上涨而市场错配现象明显 分析当前国内住房租赁市场,杨现领认为,当前住房租赁市场供应总量不平衡且结构不合理,租赁需求增长和住房供给不足都出现在一线城市;另外是租房品质错配,现如今,怎么样住的稍微有品质一点,如何能够在可承担的租金范围内住的好一点是租客们考虑的重要因素,品质租赁需求时代正在快速来临,而房屋供给还是集中在廉租房、公租房的政策框架里面,质量和品质均难以匹配市场需求。日益增长的住房需求必然带来住房租赁市场的缺口。杨现领指出,租赁市场需求快速上涨的主要是中高收入人群,这类群体有很大的需求是能够租一套品质好的房子,能够满足更高层次需求。此外,流动人口的住房需求也在增长,特别是蓝领工人等城市服务者。中国处在从工业化向服务业快速崛起的过程中,今天服务业产值的占比超过工业,城市的服务者住房需求日益增长,如何让这些流动人群住有所居,是政府和市场都在研究的课题 租赁市场未来空间可期 《租赁崛起》报告显示,中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,中国的房屋交易额大概是15万亿,房屋租赁只占7%的比例。

而美国的今天的租金额规模是5千亿美金,占美国整体的房屋交易规模的50%。分城市来看,北京的房屋交易额、新房、二手房加起来有1.3万亿,上海、深圳、广州三个城市加起来有4.6万亿,这四个城市总计房屋交易额近6万亿,而四个城市住房租赁租金额规模加起来仅2500亿左右,这个比重与成熟的市场相比非常低,属于“供给结构的错配”。杨现领对比中美日数据分析到:今天的住房租赁市场发展非常不足。首先,租金规模相对交易规模的占比只有7%;第二,租房人群在城市人群中的分布占比也非常低,今天全国的比例只有不到20%,跟美国、日本成熟市场比有非常大的差异,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人口都超过40%;另外,租金收入比低,就是说在收入中有多少钱是用于租房,在国外越是房价高的城市,租房市场越是成熟,很多人通过租房来满足需求,成熟市场的租房者通常用40%以上的收入用于租房。杨现领分析指出,2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿,2020年大概是1.6万亿,2025年大概是2.9万亿,2030年会超过4万亿。杨现领还表示,未来的五到十年中国住房租赁市场增速非常快,首先就是供给的增长速度会比较快,另外需求升级的速度会比较快,与此同时,租金可能会出现一定的稳定上涨。

因此,中国住房租赁市场未来会有很大的发展空间。

去年以来,国务院先后发布“国十条”、“国八条”,对快速上涨的居民住房价格进行调控。目前,调控已初见成效,但要从根本上稳定住房价格,还需要对调控面临的难点进行深入分析和破解,将政府的科学调控措施进一步落实。一、政府调控房价面临的难点 我国从1998年开始取消福利分房,转向由市场调节住房供求以来,用10年左右时间就解决了大多数居民的住房问题。但住房的市场化改革也带来了房价过快增长、房产资源占有不均、房地产业波动较大等问题。这些问题产生的原因比较复杂。社会公平与市场效率的矛盾。政府调节住房供求遇到的最主要矛盾就是市场效率与社会公平的选择。计划经济时期由政府统一分配住房,保障了群众住房的大致公平,但损失了效率。1998年以来的住房市场化改革有效地激发了市场各个主体建设住房的活力,但同时住房占有的贫富不均也充分显现。为了保障社会公平,我国政府从2005年开始建设经济适用房和廉租房,2008年又针对住房价格的快速上涨出台了一系列调控政策。

而调控政策往往是“双刃剑”,政府的直接调节有利于社会回归公平,但也对市场效率造成了一定程度的损害。在实际生活中,公平和效率没有明显的分界线,政府需要的公平往往要以牺牲一部分效率为代价;而效率又是以市场利益为导向,客观上不承认公平。这给政府调节住房供求中的公平和效率带来很大难度。土地资源短缺与土地需求快速增长的矛盾。我国土地资源总量不足,既要确保18亿亩耕地用于确保粮食安全,又要满足不断增加的建设用地需求,政府选择空间较狭窄。而且我国土地资源分布不均,发达的东部和中部是我国人口密集区,城镇化潜力巨大,但这些地区土地严重短缺。由于土地资源的不足与我国建设用地需求旺盛的矛盾,政府需要通过价格机制对土地需求者实行优胜劣汰,让一部分对土地的需求转移到别的地区,这样做的结果却也让一些合理需求受到抑制。中央政府与地方政府目标的矛盾。由于所处地位的不同,我国中央政府与地方政府在调控住房目标上存在差异。一是中央政府把公平放在首位,兼顾效率;而地方一般是着眼于效率和效益,兼顾公平。

二是中央政府的调节往往是原则和抽象的,而地方政府的调节是具体并可操作的,二者在实践中存在不一致的地方。三是中央政府的目标和措施具有全国的统一性,而地方政府要考虑地方特色,目标和措施具有多重性。四是中央政府的调节是长期和均衡的,而地方政府的调节却有明显的阶段性特征。在中央政府与地方政府存在调节目标差异的情况下,客观上会弱化社会对中央政府调节住房市场的预期。调节的可持续性与政府选择差异的矛盾。在市场经济社会,市场调节客观地存在滞后和失灵的现象,需要政府有持续的事前指导和事后校正。在住房领域,市场调节同样难以满足困难群体的需求。当今发达国家为解决社会困难群体的住房问题,住房社会保障覆盖面通常在25%至30%以上,而目前我国城镇保障性住房覆盖面还不到城镇家庭总户数的10%。在今后较长时间内,调节住房供需矛盾将成为我国政府的基本职能。在如何履行政府的住房保障职能问题上,不同层次的政府、上下级政府以及政府不同部门领导的认识都存在差别,在住房制度安排和调节力度方面具有区域性和个人的选择特征。

例如,保障性住房的建设主要依靠地方筹措资金,但保障房的建设投入基本上是无回报或低收益的行为,在地方政府有多种投入比较的情况下,能否按照保障要求投入住房建设资金,往往成为对地方政府持续发展能力的一种考验。二、政府进一步科学调控房价的基本思路 居民住房问题关系到国民经济发展和社会稳定全局,政府进一步对住房价格进行科学调控,应综合采取经济、法律和行政等方式进行。加强住房立法,政府依法履行调节职能。在现有条件下,我国政府既是一个参与社会经济运行的经济主体,又是一个社会公共事务管理主体。客观地讲,我国政府承担着比西方发达国家的政府更多的职能。一些地方政府在履行职能过程中,受政府领导人的选择、上级考核目标及可支配的资源状况等约束,在一定的程度上具有重效率、轻公平的非理性行为。要保证政府公平、理性、规范地对住房市场进行调控,必须通过立法形式进行约定。住房方面的立法主要包括住房法、住房保障法、保障房管理条例、保障房资金筹措办法等。这些法律法规的建设有利于明确政府住房保障和调节住房的职责,有利于社会其他主体依法享受住房保障的权利,同时也履行应尽的义务。

住房 新政 购房

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