2009年第一季度中国房地产市场呈现疲软势态


 发布时间:2021-03-03 03:50:13

随着政策效应逐渐显现,楼市上行趋势有望持续,但由于库存依然高企,房企资金压力仍在。因此,并不会出现大幅度反弹现象,“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。杨科伟最后表示,近期各方救市政策频出,短期内可以迅速提升市场信心,降低购房者观望情绪,但无力改变长期市场格局。房地产市场目前供大于求的基本面已经形成,仅仅靠几则刺激政策很难改变目前整体格局。(梁倩)。

房价无疑是“两会”最大的热点。密集的调控政策能否让炙手可热的房市降温,究竟怎样才能把高房价降下来。本版特刊登三篇文章进行讨论,希望对问题的解决有所裨益。——编者话 利用政府“有形之手”,盘活现有二手房和租赁市场的房屋存量,提高住房的流通速度和利用率,或许能为市场提供源头活水。据有关方面的数据统计,近日沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报,近四成业绩涨幅在50%以上,其中9家的业绩增幅超过100%。与此形成鲜明对比的是,过去一年里房价近乎疯狂的反弹和飙涨,让普通民众只能望房兴叹。普通购房者与房地产大佬的利益之间,显然存在某种此消彼长且极不均衡的博弈。在这种业已形成的力量悬殊背后,隐藏着中国房地产市场的不成熟,难以消弭的地方利益诉求,以及尾大不掉的地产生态等等。在着手试图对这些深层次问题进行一劳永逸式解决的同时,我们也不妨从另一个角度来进行补充性努力——利用政府四两拨千斤的“有形之手”,盘活现有房屋存量,提高既有住房的流通速度和利用率,而不是一味将目光放在新增一手商品房的调控之上。

这一思路,有其内在的合理性。其一,能够物尽其用,避免无谓的铺张浪费,提高社会财富使用效率。其二,增加供给,平抑楼价。其三,形成合理的业态结构,有利于楼市健康发展,降低房地产行业增长乏力甚至崩盘的风险。那么,楼市中哪些部分属于“存量”?又各自应以何种方式“盘活”? 最大的一块存量蛋糕当属二手房。在欧洲很多城市,房地产交易的主力就是二手房。有机构认为,健康的一国或地区的房地产市场,其存量房与增量房成交之比应该是51。而在我国几乎所有省市,均仍是新楼盘充当“主旋律”和“一哥”,个别城市二手房交易偶有冒头超过一手房,立即就会成为新闻。事实上,今日中国二手房的“空置率”或规模,并不亚于一手房。如何鼓励这些空置的二手房真正进入流通领域,填补一手房供给的“人为不足”,对政府部门是一个考验。就此而言,二手房交易环节征收的营业税、所得税以及相关税费,虽然是抑制炒房的不得已之举,但客观上也“误伤”了合理的二手房交易,为渊驱鱼,将买房人推到了新楼盘面前。

而由于新楼盘楼价对二手楼价的引领和指标作用,又对整体房价的非理性上涨起到负面作用。鼓励二手房交易的不二法门,就在于政府合理减免普通二手房交易的相关税费。至于有人担心此举会刺激炒楼,其实通过认真和严格的技术甄别,完全有可能对大批量进货和出货的业主交易行为进行限制。另一部分有待进一步盘活的存量,就是租赁市场。发达国家居民租房的比例之高,对于笃信“要住房须买房”的国人也早已不是新闻。国人热衷买房,有着传统文化和心理的因素,但也与租赁市场的有待成熟有关,同时房屋出租税费的转嫁,也提高了租房成本,让一部分本打算租房者走入买房大军行列。培育健康的租赁市场,降低租房成本(包括税费成本和风险成本),亦可提高租房在“居者有其屋”中的比例。此外,一些开发商手中捂盘惜售、“卡壳”或“烂尾”的一手房,某种意义上说也可视为存量,应区别对待。对捂盘惜售的,应予以重罚,逼其放盘;对交易流程中出现一些问题的“成品房”,有关部门则应积极介入,打开死结,尽早盘活。

在楼市处于非理性、亚健康状态的今天,通过鼓励盘活存量,或许能够为市场提供源源不断的源头活水,扼住楼价飞涨的野马之缰。(徐锋)。

房价也随之水涨船高。4月22日,在红玺台定制地产品牌发布会上,专家分析,考虑到北京三环以内土地稀缺性和当下地价抬升趋势,三环豪宅价格将迈上10万元台阶。地价攀升 北京三环豪宅市场或将进入10万元时代 2014年底,北京豪宅项目扎堆入市,东三环外的融创农展馆项目取得预售证,预售价格达到16.5万元/平方米,西北三环外万柳板块的万柳书院,均价也达到14.5万元/平方米。北三环和西南三环一些豪宅新盘报价也在10万元/平方米的水平。豪宅价格持续上涨,很大原因在于地价的持续攀升,北京房地产业协会秘书长陈志在会上表示,从土地出让变革的2005年开始算起,当时土地楼面价约为一两千一平米,但去年的统计数据显示,2014年整体平均楼面价已达到了近12000元/平方米。根据陈志提供的数据,保守估算的话,北京地价在十年内拉高了6倍,日渐攀升的地价带来的则是房价的持续上涨。地价攀升的同时,北京市的土地供应也在减少,北京市三环以内的土地也显得更加稀缺。北京市国土局公布的2015年国有建设用地供应计划显示,计划安排供应住宅用地1200公顷,其中保障性安居工程450公顷,商品住宅750公顷。

相比去年,今年商品住宅的计划供应量减少了25%。纵观土地市场,2015年初,北京土地市场火热,丰台多宗地块高价成交。对此,万科原高级副总裁毛大庆称,北京普通商品房价格将步入“六万元时代”。在业内人士看来,对于三环核心区域来说,住宅产品日趋的稀缺,高品质豪宅价格企高也是大势所趋,豪宅新房市场开始迎来10万元时代。预期不明 豪宅市场何时回暖? 虽然今年楼市利好政策频出,但房地产市场仍面临着诸多不确定因素。近期持续的牛市在一定程度上抑制了居民的购房需求,陈志谈到,今年股市持续火热,前几天甚至达到了4600点,股市和房地产两个曲线是反向关系,股市很热的时候房地产很冷,但今年似乎不太尽然,可能这两个曲线还会有一定的交替,但是总体来说现在看有一些消费需求进入到股市当中,一定程度上抑制了一些购房需求。陈志还提到,房地产市场今年可能会有很多政策性对冲,企业可能会在下半年面临到营改增的问题,这将改变企业经营模式盈利方式,改变整个市场的走势。值得注意的是,北京市的二手房市场虽然已开始回暖,但仍有多数购房者未走出观望情绪。陈志表示,今年这么多的豪宅入市,报价也相对较高,购房者的市场预期目前还不太明朗。

现在市场上各类声音都很弱,能否形成一个对整个房价市场看涨的市场预期,我持怀疑的态度。但北京中原地产的一份统计数据则显示出豪宅市场的稳健。2011年以来,北京单价8万元/平方米以上豪宅成交量逐年上升。2015年,北京10万元/平方米以上的豪宅已签约116套,剔除前段时间盘古大观集中成交96套对数据的影响,不到五个月的时间,成交达到了20套,已经接近去年全年成交28套的水平。豪宅逐鹿 红玺台有望抢占先机 今年年初,有机构预计,2015年北京将有13个单价超过10万元/平方米的豪宅入市。陈志谈到,今年应该是豪宅激烈拼杀的开始,入市项目数量多、价格高,对企业来说是一个挑战。新老豪宅共同入市,谁又将占据先机呢?高端代理机构丽兹行副总经理陈隽表示,地段是房地产最核心的价值支撑。相对于新兴板块,成熟核心区豪宅有优势地段、优质配套的支撑,市场前景更为乐观。懋源地产营销策划总监刘强也谈到,客户对地段和产品的偏好,是决定高端置业者购买行为的重要因素。除优势地段、完善的商业和教育配套外,红玺台的独特产品也对接了新一代财富阶层日趋个性化的需求。在4月22日的发布会上,红玺台宣布推出珍藏版产品:310平方米的定制级平层大宅及6套450平方米的定制级臻品院墅。

懋源地产透露,310平方米的定制级平层大宅单套总价在3000万元级别。发布会上,懋源地产还公布了其定制地产又一新作——钓云台项目,位于西南三环康庄东路9号地,预计将在2015年年中全方位呈现。(中新网房产频道)。

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