北京二手房价大跌只是“传说” 节后成交量反弹


 发布时间:2021-01-25 05:00:37

当很多人还在纠结自家房本上的土地使用权还剩多少年时,一个新的问题又已经出现,住宅楼里的很多公用设施,也许撑不到土地使用权到期的那天。上海市电梯行业协会刚刚公布的数据显示,该市目前有各类电梯21万多部,是世界上电梯数量最多的城市,但是其中大量电梯使用时间超过15年,其中住宅电梯超过2800部,“老龄化”问题严重,存在安全隐患。而在全国范围内,去年我国新增使用15年的老旧电梯3.75万部,总数达到了30万部,而全国电梯总数不过才400万部。电梯只是住宅小区面临老化现象的冰山一角,小区路面、楼内管道、花园绿地、楼体墙面,这些设施都会随着时间流逝而逐渐老化,只不过因为难以量化,加之又无安全紧迫性,故而没有得到像电梯一样的关注度。但这并不表明,这些老化现象不会影响居住质量,不会在老化到特定程度时威胁居住安全。每一个新建小区,不论建成时多么高端大气,总有老化的一天。而小区内的设施,皆有其服役期限,不是每一个都能用上70年而不坏。也就是说,对于都市业主来说,土地使用权“大限”尚远,而土地上的某些设施可能已经“寿终正寝”了。

这些设施到底该由谁来维修?这是一个简单而又复杂的问题。业主会说,答案显而易见啊,当然是物业公司。且不论产权复杂的老旧小区有无物业公司,即便是物业配套齐全的新建小区,物业公司也会对着维修账本进退两难,因为这些设施本来就是业主自己的。根据《物权法》,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。换言之,物业公司作为业主集体“聘用”的“管家”,给业主维修设施无可厚非,但维修支出往往在物业成本之外。以现有的物业费收入来支付维修成本,物业公司就会陷入小区越旧支出越多的恶性循环,而调涨物业费的权利握在业委会手中,形同僵局。如果让业主另交维修费用,怎么收,能收上来多少,又是未知数。更换一部老旧电梯,敲遍全体业主房门未必能有统一意见,这就是很多小区明知电梯超期服役却无可奈何的苦衷所在,那么,重铺一段破损路面呢,修补一堵围墙呢,更换新的健身设备呢? 拖着,把问题留给更有智慧的“后来人”,是当下很多小区的妥协做法。但如此做法又会让设施老化现象日益加剧,最终积重难返。

而当每一个住户都认为设施维护与自己无关时,粗糙使用又会进一步缩短设施的服役年限。其实,很多问题的解决之道,早就有所明确,电梯亦然。住宅楼维修的资金来源并非无源之水,比如,买房时缴纳的专项维修资金,再比如,建筑物共有部分的收益权。但是,专项维修资金如何有效提取,使用时如何有效监管,一旦不够用该怎么办,相关细则却有待完善。而业主怎么不让自己对共有部分的收益权停留在纸面上,怎么“共同管理”好共有部分,这些也无现成经验可循。建筑物的共有部分,应该有业主共同管理,电梯亦然。但是,当一部电梯都难以有章可循去管理好时,业主们又怎么可能有办法去管理好其他共有设施呢? 业主们需要的,不只是一部新电梯,他们更需要相关部门能够从顶层设计,完善现有物业管理和房屋维护机制。没有人不希望自己的居住环境越来越好,只是需要行之有效的规则。规则明确了、细化了,很多问题,其实也就不难解决了。

“这里是进出小区的唯一通道,在没有任何公示的情况下,附近一个新建楼盘项目突然砌起一道围墙,阻断了两个小区三四千人公用的出行通道。如果发生火灾,连消防车都没办法开进来,我们的权益谁来维护?”昨日上午,武昌珞狮路圆梦美丽家园小区业主将小区门前新砌的一堵围墙推倒,以此表达反对意见。昨日上午,记者赶到圆梦美丽家园小区门口,只见数十名业主站在小区门口,议论纷纷,小区大门十多米开外,一堵尚未完工的红砖围墙已停工,尚未凝固的水泥四处散落(如图),施工现场几名工作人员指着一块规划牌向众多业主解释。据小区业主委员会负责人曹世义介绍,昨日上午8时20分许,多名出行的业主发现,小区大门口的通道上有人用砖块砌墙,阻挡了行人和车辆出行。随后,众多业主与施工方交涉,双方发生冲突,众业主将砌起的砖墙推倒以表达反对。

“我们根本就没有接到任何公示或通知,这里是小区的消防通道,已建成了10年,加上隔壁省戒毒所小区的居民,三四千人进出都成了问题。” 记者了解到,现场施工项目为武汉南国雄楚广场还建住宅。该项目一名处理现场的高姓负责人称,砌墙围起来的路段用地属于工程项目方,为保障附近小区居民出行,他们将另拓宽一条水泥通道,众多业主反对对出行路段的封堵,他们也会进行考虑,并将与业主、街道和其他各方共同商议,妥善处理好此事。(廖桥)。

据《新快报》报道,有关部门日前印发通知,要求地方放开包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务在内的9项商品和服务价格。此次放开物管收费,或许意味着广州“最高2.8元/平方米·月”的物管最高收费标准进入历史。住宅停车费也是如此。价格放开,不少业主忧虑普遍乱提价。价格放开,是否意味着普遍涨价?或许现实是这样的,但这不意味着放开价格就一定会带来涨价,关键在于取消政府定价之后,该由谁来决定价格的涨跌?说到底,这关系的还是业主自治权,无论是物管费还是停车费,业主都有话事的权利,也只有业委会的存在,既能避免政府定价导致的价格与市场的脱节,也能防止停车费物管费说涨就涨的可能。先谈物业管理费。就像上面说的,即便没有政府定价,物管费也不是物业可以自行定价的。物管费,本来就应该由业委会与其聘用的物业服务企业在物业委托管理合同里确定。同时,根据物权法规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。显然,这些约定都将在聘用物业服务企业时在合同里约定的。

另外,物业管理条例也重申:业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。也就是说,商定物业服务费,是业委会的职责和权利所在。业委会的存在,也就是防止物管费想涨就涨的根本力量所在。因此,放开非保障性住房物业服务的价格,前提就是由业委会来招聘物业服务企业。没有业委会,即便有政府指导价,恐怕也会形同虚设。2010年8月1日广州相关部门出台的物业服务收费标准,明确新建住宅前期物业服务收费应执行政府指导价规定,其最高收费标准为2.8元/平方米·月,超过此标准须报价格主管部门审批。但是,2.8元/平方米·月的收费,其实就是虚设,对于超过的,有关部门不是照样批准了吗?荔湾区某小区不是照样实行3.8元/平方米·月的物管收费标准了吗? 再说停车费。对于共有物业的开发收益,《物权法》和《物业管理条例》都明确:属于全体业主所有。小区利用共有物业停车(如利用小区道路停车),当然其收入应该归全体业主共有。也就是说,共有物业停车费该如何收取,显然是业主来话事的。这次,有关部门放开非保障性住房物业服务收费,指出其中的关键是,“对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费,可以由业主委员会采取公开招标的方式,选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

”问题是广州大部分小区并没有召开业主大会,也没有选举产生业主委员会,何来的选聘物业服务企业?何来的选择收费标准低的物业? 在原来的格局下,政府定价虽然能够防止物业费胡乱上涨,但物业收费却可以完全避开业委会。这种状况是否会在放开政府定价之后得到延续,不免令人担忧。又想升物业管理费,又想不成立业委会,这种叶公好龙的姿态,才是落实物业服务收费放开新政所必须加以纠正的!王则楚(作者系广东省政府参事)。

记者 二手房 业主

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