一季度上海房地产开发贷款井喷 个人房贷止跌


 发布时间:2020-11-24 05:39:21

韩国企划财政部长官尹增铉20日表示,对于不动产市场急剧回升的情况,有可能会加强贷款规制。尹增铉当天做客KBS电视台节目表示:“正在密切关注不动产市场的资金动向。即使是局部性变化,也将在出现迹象后立即采取金融规制等,进行平息。”他介绍说,有可能加强按揭成数(LTV)或总负债偿还比率(DTI)的规制,也有可能制定新的贷款抑制手段。不过,尹增铉否定了上调利率的可能性。

央行上海总部公布的2月份上海货币信贷运行情况显示,当月新增个人住房贷款35.8亿元,环比少增20.9亿元,同比多增55.6亿元。考虑到春节因素,个人住房贷款需求依然强烈。报告显示,当月上海全市新增人民币贷款240.9亿元,环比少增138.6亿元。与此同时,2月上海市新增本外币房地产开发贷款43.1亿元,其中土地储备机构开发贷款和保障性住房开发贷款分别增加17.8亿元和12.5亿元。今年1月,上海个人住房贷款增加56.7亿元,创近2年来个人住房贷款月增量新高,同比多增35.9亿元。此前上海银监局披露的数据显示,截至2012年末,上海个人住房贷款余额中首套房占比达87%。

1月份上海各项贷款总量首次突破6万亿元,非金融企业贷款需求增长明显,信贷结构不断优化,个人住房贷款增速持续减缓,大中型企业贷款增加较多。信贷支持实体企业增势明显。1月份上海人民币各项贷款增加1325.7亿元,环比多增909.1亿元,同比少增588.8亿元。其中非金融企业对普通贷款需求较大,票据融资下降较快,1月份全市境内本外币非金融企业贷款增加962亿元,环比多增1191.3亿元,其中经营贷款和固定资产贷款分别增加687.6亿元和432.4亿元,同比分别多增130.7亿元和337.1亿元;本外币融资租赁和贸易融资贷款分别增加64亿元和54.8亿元,同比分别多增34.4亿元和少增69.7亿元。个人住房贷款增速持续减缓。受年初住房贷款集中发放影响,1月份上海本外币个人住房贷款新增234.4亿元,同比少增111.9亿元,其中二手房贷款当月增加163.3亿元,同比少增28.2亿元;月末全市本外币个人住房贷款余额同比增长38.2%,增速环比下降3个百分点。

上海启动楼市调控后,个人住房贷款规模自2016年三季度开始显著收缩,当季新增贷款从二季度的1015.5亿元骤降至747.7亿元,四季度进一步降至671.9亿元,其中12月份新增个人住房贷款154.7亿元,创14个月个人住房贷款月增量新低。

北京的个人合作建房活动自去年12月启动以来一直在招募参与者(本报曾连续报道)。昨天该活动组织方召开新闻通报会称,已与全国各地的个人合作建房成员建立“全国合作建房联盟”,并引入基金公司解决资金不足的问题。据悉,北京目前已有600余人参与个人合作建房,尚未进入实际建设程序。目前北京个人合作建房活动已经初步选定南五环的一个地块,由于该地块可能在11月底挂牌上市,因此届时合作建房活动的招募时间也将截止,剩余的资金空白可能将从基金公司筹集。中国房地产业协会副会长朱中一表示,按照我国法律规定,拿地需要一个独立的主体参加招拍挂,与国家签订出让合同等,而合作建房者如何成为一个主体存在操作上的困难。至于办理房产证等,在目前的房地产调控政策下也比较困难。

较上年末增加1745.63亿元,增幅为12.75%。截至6月末,交行房地产贷款占比6.18%,比年初有所下降。开发类贷款管理日趋严格 从数据上看,各行的房地产开发类贷款质量在现阶段都保持良好。以工行为例,该行此类贷款的不良率从去年底的0.88%降至0.77%,低于整体不良率,不良余额则从46亿元下降至38亿元。再以农行为例,该行的开发类贷款不良率为1.22%,同期县域贷款的不良率为2.07%。为防范风险,各行主要选择了大型房企和重点客户。据中行行长李礼辉透露,该行重点客户占比较高,60%以上是总行和分行的客户,且贷款期限较短,所签合同平均期限2.66年,实际还款期没有超过2年。农行风险总监宋先平也表示,该行主要服务央企和大型房地产企业。建行的新增贷款则主要用来支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户,重点支持符合国家产业政策的住宅类项目,包括居民住宅和保障性住房建设。此外,各行的风险管理策略也更加严格。工行表示,会根据房地产调控政策导向及市场变化,及时调整完善房地产行业信贷政策,实施行业限额管理,严格控制房地产贷款投放,优先支持在建、续建项目;同时严格执行房地产贷款封闭管理制度,加强销售资金专户管理,严格按项目销售进度回收贷款。

农行表示,已经提高了房地产客户及项目准入标准,实行严格的指令性限额管理,强化和完善房地产贷款压力测试,并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。交行除了实行客户名单式管理外,还将贷款向居住类房地产开发倾斜,同时在不同区域实施不同政策。个人房贷仍以支持自住为主 前几年,个人房贷业务一直被视作银行的优质资产。但在当前房地产市场不景气的前提下,一旦出现房价大幅下降,是否会造成贷款人还款意愿下降,导致大面积违约出现? 在中报发布会上解读各自的个人房贷业务时,国有大行高管不约而同地强调,此项业务目前仍以支持首套房自住型需求为主,因此风险可控。据工行行长杨凯生透露,目前,该行的个人房贷业务不良率仅有0.4%,其中一套房贷余额占比为95.12%,二套房为4.23%,三套房为0.65%。另外,该行个人房贷的户均余额为21.3万元,50万元以下贷款的占比为68.6%,100万元以下贷款的占比为84.4%。他还介绍,工行目前没有贷款数额占到房屋总价8成以上的贷款。

通过这些数据,杨凯生认为工行的个人房贷业务质量良好。再以农行为例,该行风险总监宋先平介绍,该行的个人房贷目前不良率为0.52%。已发放贷款中,首套房贷款占到了95.2%,二套房为4.8%。他强调:“个人房贷业务原则上支持自住需求,不支持炒房。” 建行的年报则显示,新投放住房贷款同样主要支持居民购买自住型住房的贷款需求,并向房地产市场平稳的地区倾斜。其中,新发放住房贷款的平均首付比率42.7%。一套房为主的个人房贷格局下,房贷资金用于炒房的几率不大,相对而言违约几率也较低。此外,今年以来,由于贷款额度紧缺,各行普遍调高了房贷首付比例,取消了利率优惠,同时严格了贷款审批。虽然半年报显示,当前房地产信贷的风险尚在可控之中,但目前房地产市场的走势仍有众多不确定因素,而房地产业出现的问题反映到银行的资产质量上还需要一段时间。日前,评级机构惠誉在京表示,房地产行业的风险敞口构成了中资银行业资产质量的最大威胁。对于房地产业风险,银监会表示出了高度重视,并在年中会议上提出,要紧抓房地产贷款风险。

银监会要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押,并及时调整抵押物估值;加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场;同时,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。尽管目前资产质量尚佳,商业银行的房地产信贷风险仍是一个值得高度关注的问题。作者: 戴磊。

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