万科总裁郁亮:房地产市场调整仍未结束


 发布时间:2020-11-25 14:06:19

据英国广播公司(BBC)报道,多个国家正准备出售自己在伦敦市中心黄金地段的大使馆房产,理由是这些房产出售后能换成实实在在的真金白银。大使馆成“金矿” 据悉,这些位于市中心黄金地段的使馆房产在出售之后都会被开发商改造成私人公寓,以满足那些主要来自国外的富有买主的需求。而据保守估计,这片房产可能创造价值30亿英镑的高级住宅。据伦敦当地媒体报道称,上周,位于伦敦市中心的前欧洲理事会对外关系委员会办公大楼以2150万英镑的价格出售给了开发商。据预测,这栋8层办公大楼将会被改造成35套公寓,届时售价可能达到1亿英镑。另外,伦敦的一家房地产开发商说,他们在不久前以4000万英镑的价格出售了巴西驻伦敦使馆大楼,引起各国驻伦敦使馆关注到自己“手握重金”。一些外国政府由此意识到自己正“坐在一座金矿上”。有消息称,过去6个月时间里在伦敦有大约20多个外交房产准备出售,而且可能还会有更多这样的房产进入市场。

报道列举了尼泊尔、希腊、立陶宛、塔吉克斯坦、科索沃、土库曼斯坦、冈比亚和哈萨克斯坦等国,声称这些国家驻伦敦使馆将会搬迁。伦敦楼市重新火热 其实,在这些大使馆加入炒房之前,中国买家已经成为伦敦房产的生力军。一家统计机构的最新调查报告显示,在过去一年里,伦敦27%的新住宅房由中国买家购得,占总交易金额的17%,今年上半年来自中国大陆的买家购买了价值大约1.7亿英镑的伦敦住宅房产。而目前伦敦市中心的商业地产来自中国大陆的投资就高达15亿英镑,占总金额的11%。最近市场上也出现了新的状况,中国买家对100万英镑以上房产的需求开始增长。而随着中国买家对于英国市场的热衷,伦敦各大房地产商也意识到中国投资者的价值,并主动到中国市场推销新楼盘。2013年上半年至少有8家伦敦房地产开发商直接到香港、上海和北京等地吸引中国投资者。为什么伦敦的房地产会受到如此追捧?其实,这与伦敦房地产的保值增值历来经得起市场和历史的考验有关,金融危机最严重的时候,伦敦周边部分区域的房价下跌了10%-30%,但是在不到半年的时间里就迅速回升到原位,这足以说明市场的根基并没有动摇。

而伦敦中心区域,房价不但没有受到金融危机的影响,还受到海外避险资金的追捧而不断推高房价。

27日,万科(000002)公布一季报显示,公司一季度实现结算面积106.1万平方米、结算收入80.3亿元,同比分别增长32.1%和27.7%;营业收入81.6亿元,净利润7.7亿元,同比分别增长27.6%和7.1%。至此,万科、保利、金地、招商地产等四大龙头地产公司的一季报全部亮相。综合来看,四大公司的一季报呈以下三个特点:销售面积和金额显著增长、净利润增幅远低于营业收入增幅、资金压力明显缓解。资金压力明显缓解 由于减少新开工面积并放缓拿地节奏,同时加大销售力度,四家公司一季度经营活动产生的现金流量净额同比全部由负转正。一季度末,万科、保利、金地的净负债率比期初明显下降,招商地产的净负债率与期初基本持平,处于30%以下的低位。

万科的净负债率更是由期初的33.1%降至期末的24.5%,自去年三季度起,呈连续下降态势。四家公司期末的预收账款比期初显著增加,由于预收账款是无息负债,在一定程度上缓解了短期资金压力。此外,四家公司期末扣除预收账款的资产负债率全部比期初下降。可喜的是,在预收账款显著增加的情况下,万科和金地的流动负债占总资产的比重反而有所下降,保利的该比率仅比期初微增,说明这些公司的短期资金压力确实得到缓解。保利高歌猛进 一季度,万科、保利和金地的签约销售面积和金额均取得明显的同比增长,同时增速产生一定差距。由于基数已经较高,与去年同期相比,万科销售增速明显下降。2008年一季度,万科累计销售面积114.5万平方米,销售金额101.0亿元,分别比07年同期增长82.9%和119.1%,而今年一季度的增幅分别是33.2%和21%。

四家公司中,只有保利的销售面积和销售金额同比增幅超过一倍,销售金额增幅甚至接近两倍。保利的销售金额同比增速还超过销售面积同比增速,即销售均价同比增加,而万科和金地的销售均价同比下降。一季度末,保利的预收账款占2008年营业收入的比重为82.2%,招商地产的该比例为106.6%,为将来的业绩增长打下了坚实基础。去年一季度末,招商地产的预收账款仅为7.34亿元,今年一季度末已增至38.1亿元,呈逐季增加态势。盈利能力下降 一季报显示,四家公司营业收入同比均有幅度不小的增长,保利的收入增幅高达84.7%。但除招商地产外,其他三家公司的净利润增幅均明显低于营业收入增幅:保利的净利润增幅为19.43%,金地还出现了净利润同比下降的情况。

根据Wind资讯的统计结果,除招商地产外,三家公司的销售毛利率和净利率均同比下降。保利的毛利率虽然同比基本持平,但净利率由去年同期的25.9%降至16.7%;金地的毛利率由去年同期的56.7%降至30.4%,净利率由12.3%降至6.1%。虽然利润增速低于收入增速,但利润表显示,除保利地产外,其他三家公司的期间费用率比去年全年的水平有所下降,其中,招商地产一季度的期间费用率为8.7%,远远低于去年全年12.9%的水平。万科的年报也透露出一些积极信息。由于南京金域缇香项目实际销售情况好于预期,根据评估结果,该项目跌价准备金额由6359万元调整至4957万元,增加一季度净利润1051万元。

(杨志刚)。

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