4月楼市热词盘点:降价、回暖、刺激刚需


 发布时间:2020-11-24 17:28:13

限购时期的买房故事 呼和浩特限购启示录 造城身体虚胖 限购一剑封喉 作为均价六七千元的北疆边陲省会城市,限购三年多带来了楼市寒冬,所增加的库存将要耗费若干年才能消化完毕。研究房地产市场多年的当地楼市专家认为,作为服务型政府,如今取消限购是回归本位,用“眼睛”密切关注市场动向,以有形之手——颁发建设证、预售证等行政方式对市场供应进行控制,比单纯地抑制需求造成供求扭曲要来得合理。据呼和浩特房地产统计数据表明,2010年一手住宅成交面积175.94万平方米,成交套数16639套,销售均价约3990元/m2;2011年一手住宅成交面积达300.88万平方米,成交套数28849套,销售均价约4662元/m2;2012年一手住宅成交面积180.96万平方米,成交套数15043套,销售均价5128元/m2;2013年一手住宅成交面积157.6万平方米,成交套数13519套,销售均价5473元/m2。

2014年1~9月一手住宅市场成交面积104.86万平方米,成交套数8738套,销售均价5849元/m2。从限购前后的成交量来看,2011年限购开始前的“末班车”效应促成楼市放量成交,之后限购发挥作用,楼市成交逐步萎缩,但价格依然以10%~20%的幅度上升。从楼市追溯分析来看,限购对作为北疆边陲省会城市的呼和浩特来说的确没有必要,为躲避限购而提前透支的房地产消费力,对市场反而带来一定伤害。地产人士对呼市的高库存虽然抱有疑虑,但认为相比起一、二线城市,呼市仍有一定的发展空间,城市改造将释出更多的需求和土地供应,但政府应考虑到目前的高库存而区别对待不同的区域。高库存之困 低地价建大盘 一或暴利一或暴跌 呼和浩特全市面积17224平方公里,但大部分面积都为山脉,可建楼房的土地集中在东面和西面。位于呼市西面的金桥开发区和金川开发区面积都在10平方公里以上,云集多个百万平方米建筑面积的大盘,新区楼市供应大又碰上限购,楼市遭遇降价压力。

据呼市地产人士透露,位于赛罕区边缘的金桥开发区,2010年楼价只在1000元/m2出头,2014年10月最新价格已升至5850元/m2,涨幅接近500%,跑赢市区楼价。由于新区开发土地多,楼价上涨快,开发商纷纷来这里开发,一个在赛罕区接近金桥开发区的大盘之前产品已卖至“6字头”,由于限购导致市场萎缩,今年年中价格下调至“5字头”,引发业主不满。对地产商来说,拿到便宜的土地再高价售出房屋,是“暴利”的来源。金桥、金川开发区早年拿下土地的开发商都获利丰厚。如一位来自南方的开发商在呼市下辖的土左旗拿下大量土地,地价非常便宜,房价仅在每平方米三四千元,距离市区又不很远,买不起市区六七千单价房屋的“上车族”可以在金川轻松置业。位于土左旗的房屋又不受限购的约束,因而在限购期间成交大涨。而位于限购范围之内的金桥、金川开发区的发展商,只好眼睁睁看着成交旁落他人。

据新华社电据伟业我爱我家市场研究院统计,7月北京租赁市场均价为3967元/平方米,环比上涨2%,同比上涨4.4%。在租赁市场进入火热的暑期租赁高峰的情况下,虽然租金上涨难以避免,但涨幅相比往年明显缩小。据伟业我爱我家市场研究院数据显示,北京7月份新增房源环比增长29.6%,同比大幅增长93.2%,市场新增房源量在租赁旺季到来之际增加幅度十分明显。客源方面,7月份新增租赁客户量环比增长4.2%,同比增长14.3%。市场上的租赁客户量也呈现较为明显的增加趋势。在供需比方面,7月份北京市房屋租赁市场供需比为4.3:1,即平均4.3个客户对应1套出租房源。6月份北京市的供需比为5.3:1,在去年的7月则高达9.4:1。供需比呈现回落趋势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在租赁旺季到来的情况下,与往年不同的是,租赁房源呈现出显著增加的特征,市场供求关系更加平衡。体现在市场上,即表现为7月北京市租赁市场整体稳定,租金价格在阶段性的需求高峰来临之际仅呈现小幅上涨。

“房租整体水平经过了过去数年的累积增长,越来越多的业主将自身的空置房屋拿出来出租,赚取稳定的租金收益。”胡景晖说,“随着目前北京楼市买卖市场趋冷,很多不急于出售的业主转售为租意愿较为强烈,促使租赁房源较往年有明显增多。”。

国土资源部23日发布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示,全国35个重点城市地价环比同比均出现下降,总体水平为3189元/平方米,环比下降1.53%,同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37个百分点。媒体在报道此消息时的标题是“一季度全国地价现6年来首降,房价上涨基础松动”。地价降了,房价就会跟着降。从成本上分析,这有道理。而且在今年全国“两会”上,厉以宁也说:“房价最主要的因素是地价,假定地价下降了,房价跟着就下降了。” 地价是房价的重要组成部分,是房价的基础。地价降,在其他建筑材料与人工成本同时不涨价的时候,房价会跟着降,这应该是一个合乎逻辑的推理。但是,市场是否会真的按照这个推理走,则需要我们分析,需要我们从房地产市场之外的因素去思考。只有综合考虑之后,我们才能得出判断,地价与房价的关系,是不是真的严格地成正比。从去年下半年开始波及全球的美国金融危机,对中国的影响有好与坏两个方面。坏的一方面是猛烈地冲击了中国实体经济,出口贸易额大幅下滑,导致GDP增幅减小,进而传导到整个社会生活。

好的一方面是让持续高温的房地产市场冷静下来,房价开始掉头向下。北京虽然没有大降,但也有所松动,最新的统计是一季度与去年同期相比,四环至五环每平方米降1485元。这个将近1500元的降幅,相对于1.5万元~3万元一平方米的价格,不算太明显,但总算是有所松动。因此,北京社科院关于房地产市场的那个《蓝皮书》,就非常乐观地预期,北京房价的真正下降将在明年出现。尽管这个《蓝皮书》的观点引起很大争论,但人们总算在理论上看到了房价下降的曙光。回到地价。说“地价下降,房价就会下降”,这有其合理性,在全国的城市房地产市场中,也具有普遍性。但是,这并不能一概而论。像北京、上海、广州、杭州等特大型城市和大城市,土地资源的稀缺是不可逆转的,而这些大城市的常住居民与流动人口对改善性住房和新增住房的需求,则是刚性的。北京近日推出1000亿元的土地储备计划,意在房地产市场回暖之后,不再因没地而使地价飙升,也就是避免“楼市等地”,但在“土地拍卖收入不再上缴中央,全部归地方政府”的政策保护下,谁也不能保证如果有人出2000亿元来买这些地的时候,政府还会死死守住1000亿元。

地价降了,房价会跟着降,这是一个理想的逻辑推理。在当前的中国现实面前,这个推理可能会有所偏差。当年房价飞涨时,有人骂房地产商,房地产商的回应是:地价高,所以我的房价高。但当现在地价降了时,房地产商仍然会找出别的理由来维持他的高房价,因为他对刚性需求有一个基本判断,不像《蓝皮书》的撰写者那样从理论到理论理想化地推论。在时兴说大白话的今天,笔者不妨把话说得再白一点儿:虽然我们每个人都希望房价越低越好,但刚性需求的量与房地产供应的量,一旦出现平衡,房价就无法再降了;如果需求量大于供应量时,目前的观望者可能就会悔恨太相信《蓝皮书》而错过了“地板价进场”的时机了。

楼市 市场 开发商

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