百强企业研究报告发布 今年房价预计涨幅7%-8%


 发布时间:2020-09-21 08:40:02

面对复杂的国内外经济形势和不断出台的调控政策,摩根大通调整了对中国经济的预期。昨天,摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶表示,已调低了对今年地产股的盈利预期,北京、上海、深圳等一线城市房价下滑的程度可能在10%-30%左右。李晶认为,今年一线城市房地产的交易量会有比较大幅度的下滑,二线城市下滑的程度有限。今年先是成交量下降,然后下半年价格也会下滑。总体来看,北京、上海、深圳这些一线城市房价下滑的幅度可能在10%-30%左右,二三线城市价格下滑幅度可能是5%-10%左右。成交量方面,今年比去年会下滑30%左右。基于这些原因,她说:“我们今年调低了一下房地产股票的盈利预期,大概调低了9%-11%左右,这就表明未来的数月房地产的股票可能还受一些下行的压力。” 李晶还表示,现在销售面积有所下降,意味着今年3、4季度动工面积有所下滑,这样会直接影响到建筑行业,进而对钢铁、铝、铜等大宗商品造成压力。她还认为,短期之内在全国推出物业税的可能性不是太大,但是政府可能先搞一些试点,像上海、重庆这些城市,可能慢慢推出物业税主要是征收高端豪宅,然后可能是第三套房、第二套房慢慢地征收,但是因为比较复杂,不可能在立法之前就能征收。

至于房地产下行风险对银行的影响,李晶认为并不大。她用数据说明,从各家银行来看,按揭规模基本上比给开发商贷款的量大很多,比如招商银行22%的贷款是按揭;5%的贷款是给开发商开发的贷款;建设银行18%是按揭,7%是开发商的开发贷款。所以,总体来看,银行资产的质量不会有太大的风险。摩根大通中国首席经济学家王黔昨天认为,海外市场的不确定性对中国经济和市场构成的影响,会使中国政府非常谨慎处理加息及人民币升值问题,预计中国会在第三季度进行首次加息。

按照银行的一般做法,对已经出现的不良贷款,常常是通过核销的方式进行处理。虽然从法律角度,不存在什么问题,但是,从现实情况来看,却未必是一个值得赞赏的方式。一定程度上,可能会成为国有资产流失的一种渠道。有关方面在要求银行加快不良贷款核销的同时,必须对涉及开发企业的不良贷款,作进一步的分析和解剖  据媒体报道,中国银监会副主席阎庆民在中国金融时报讨论银行不良贷款问题时称,部分地区房地产风险逐渐显现是目前不良贷款上升主要原因。阎庆民要求银行业金融机构进一步加快核销不良贷款。房地产成为不良贷款上升的主因,这是早就应当看到的结果,也是必然会出现的结果。众所周知,自2003年房地产市场放开以后,信贷资金就像潮水一样流向房地产业。

特别是2008年金融危机爆发以后的两年内,更是像决了堤的洪水,信贷开始大量地流向房地产市场。而且,相当一部分是没有什么资产保证的贷款。不仅如此,房地产企业还通过互保联保等方式,获得了大量贷款,以至于在一些地区、一些企业已出现了贷款总额和担保总额远大于资产总额的现象。也就是说,这些看起来有保证的贷款,相当一部分是没有保证的,是悬空的。这些问题,在房地产市场景气的时候,还被暂时掩盖了。随着经济出现下行、房地产市场持续低迷,问题也就一个接着一个地暴露了,以至于房地产市场的风险也在不断加剧,不良贷款不断增多。更重要的,房地产企业风险的加大,还带动了一个地区的金融风险加剧,形成风险的叠加和连锁效应。

可以预见,在未来的相当一段时间内,房地产企业的风险都会成为银行风险不可忽视的重要部分,成为银行需要花大力气消化和应对的风险之一。现在的问题是,按照银行的一般做法,对已经出现的不良贷款,常常是通过核销的方式进行处理的。也就是说,先用法律手段进行清收,实在解决不了,就利用银行实行的利润进行核销。虽然从法律角度分析,不存在什么问题。但是,从现实情况来看,却未必是一个值得赞赏的方式。一定程度上,可能会成为国有资产流失的一种渠道。必须注意,在前些年的房地产市场火热过程中,绝大多数开发企业都赚得钵满盆溢,都成了亿万富翁。更重要的,相当一部分开发商已经将赚到的钱通过各种各样的途径转移到了国外或个人财产。

这也意味着,所谓的不良贷款,很多是开发商资产转移的结果。在这样的情况下,如果单纯地依靠核销的方式,就等于认可了开发商的这种做法,等于支持开发商掏空银行、转移国有资产。所以,在对开发企业进行法律诉讼的同时,是否应当对开发商的个人财产、国外财产等进行调查了解。如果个人财产多、国外财产也多的开发企业,就必须也通过法律途径,将他们的转移资产清理过来,以减少银行的损失。同时,对前些年银行在不完全掌握情况,或不全面调查了解企业的贷款、负债、担保情况的条件下给开发企业大量发放贷款,也要追究相关责任人的责任,这些不顾信贷风险投放的资金,也为银行工作人员特别是管理层挣得了相当可观的个人收入。

即便没有违法行为,其任职收入也非常可观。现在,贷款出现了风险,且是不作为造成的风险,就必须有人担责。否则,银行就不会真正把风险控制放在突出位置,就会只顾眼前而不顾长远。也正是基于这些方面的考虑,有关方面在要求银行加快不良贷款核销的同时,必须对涉及开发企业的不良贷款,作进一步的分析和解剖。如果是开发商转移资产的,必须追回。如果是银行工作人员不负责任的,必须追责。唯有这样,不良贷款的核销才不会出现漏洞,国有资产才不会流失,银行工作人员的不负责任行为才能得到纠正,开发商转移出去的资产才能追回。作者: ■李明岩。

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