房企库存高企不敢拿地 地方土地财政引擎熄火


 发布时间:2020-09-29 14:26:10

朱慧卿作(新华社发) 针对土地出让收入告别去年猛增势头,专家表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,专款专用,不直接与偿还债务挂钩;土地出让金净收益中的一小部分用于偿还政府性债务,土地出让收入波动对地方政府债务没有直接影响;逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。今年以来,土地出让收入告别去年猛增势头。财政部数据显示,6月当月土地使用权出让收入增速回落到7.3%,这一数字上半年平均在20%以上。中原地产市场研究部统计显示,7月份北京、上海等4个一线城市,以及杭州、南京等36个二线城市土地出让金同比下降46%。土地出让收入在地方财政中发挥重要作用,有专家甚至表示,土地出让金一定程度上成为地方财政的“支柱”,不少城市的土地出让收入占到了本级财政的60%以上。土地出让收入的波动,是否会影响地方财力从而导致偿债风险? “土地出让收入的波动是正常现象,不能只跟房地产市场波动直接挂钩来看,应根据宏观经济形势做判断。

”财政部财政科学研究所副所长白景明接受记者采访时表示,决定土地出让收入变化的是土地价格,而影响土地价格的重要因素是供求关系。当经济形势向好,企业积极投资建设厂房、物流中心等,需求旺盛,土地价格自然会上升,反之亦然。不能只根据局部房地产价格变化,或是土地出让收入月度波动,简单判断其下滑的大趋势。至于土地出让收入在多大程度上影响地方政府还债能力,白景明表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,要专款专用,不直接与偿还债务挂钩。举例来看,2013年广州国有土地使用权出让收入达838亿元,同比增长115.2%。这些资金在扣除征地和拆迁补偿、土地开发支出等成本后即为净收益。对于净收益,必须按照国家政策进行计提:超过10%计提教育资金,10%用于农田水利建设资金,10%用于保障房建设,还要用于城市建设支出等方面,净收益剩余的一小部分才用于偿还政府性债务。“可以说,土地出让收入的波动对地方政府性债务没有直接影响。”白景明说,地方债逐步纳入预算管理,是由地方整体财力“托底”,不会因为土地出让收入这一项指标波动而出现风险。

专家表示,逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。“应该规范土地出让收入的管理。”白景明说。就土地出让金本身而言,近年来也因“粗放式”管理饱受诟病。国务院曾出台文件明确,土地出让收入缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行“收支两条线”。但实际操作中,不少地方政府部门将土地出让收入脱离管理,形成地方自己的“小金库”。这种做法不仅违规,还造成奢靡、贪腐行为,扰乱土地市场的秩序。因而,完善监管机制,加强对土地出让金的收支监管,提高资金使用效率,有利于地方政府由于“钱不够花”陷入的“卖地”发展模式。同时,需加快税制改革进程,健全地方税收体系。地方政府需要足够的财力保障民生、基础设施建设等,不能做“无米之炊”。在结构性减税的大背景下,土地出让收入也有波动,如果不适当增强财力,地方政府偿债能力自然也会受到影响。专家建议,应加快消费税、资源税、房产税等税种建设,同时清理不合理收费,增强经济发展活力,带动税收收入增长。

本报记者 崔文苑。

万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示,在一线城市,在商品房销售迅速回暖的情况下,总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏,尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说,每年的土地消化量很大,在没有足够的土地储备时,只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式,获得二手土地。说到地价与房价之间的关系,谭华杰表示,万科一向认为,土地成本并不是房价的决定性因素,万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的,在协议出让依然占主导地位的当时,万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多,但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高,也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。谭华杰认为,土地的供应量,能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性,土地供应不可能无限增加,但从总体供需关系而言,当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时,地价就会相对上升。

所以,政府加大土地储备力度,加大住宅用地供应的方向绝对是符合土地市场供需规律的。但问题是,许多城市每年虽然都制定供地计划,但到年底往往由于各种原因无法完成,所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前,应根据土地市场需求情况,及时采取措施,适当加快推地节奏,加大供地力度,给市场以住宅用地供应充裕的预期,防止地价过快上涨;同时,通过媒体的正确引导,防止由于涨价预期形成恐慌性购房,推动房价过快上涨。

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