商品房新卖点:购物中心业态的商业配套


 发布时间:2020-08-08 13:38:00

上海的商业地产市场的未来似乎并不需要被过分担忧。德融地产市场部监测数据显示,截至目前,2013年上海全市已出让各类商业用地125幅,总价达1201.28亿元。同比去年,出让总面积上升48.38%,总金额上涨132.03%,而成交楼板价亦上浮58.79%。值得一提的是,商业用地成交溢价率前十名均超过了80%,其中有6幅地块的溢价率超过了100%,土地市场的火热可见一斑。土地市场的火热使得今年商业“地王”几度易手。今年6月,上海新长宁集团以人民币16.3亿总价竞得的虹桥商务区地块。7月初,万科和上海张江集团以48.7亿总价竞得的张江高科技园区地块,溢价率达88.6%。9月5日,新鸿基以217.7亿元的总价摘得上海徐家汇中心项目地块,位列全国土地拍卖史上第二高价。地块量多质更优 上海商用土地市场在2013年的火热,不仅体现在地块的“量”和“价”,其质量更是“空前”。

这其中,不仅有徐家汇中心项目地块,更有世博核心区及虹桥商务区核心地块的集中出让。与此同时,上海核心区域如老西门、花木、静安、虹口及黄浦江沿岸均有不同面积商业用地出让。对此,德融地产研究部经理钱宁罗表示,今年出让地块的质量可谓“空前”。或许只有等到未来自贸区的进一步推进之后,自贸区周边及前滩板块的商业用地集中出让之时,才能再现2013年的盛况。“泡沫并不存在” 有业内人士认为,今年商业用地成交如此火热主要是推地政策造成的,而如此高的溢价率却并不常见。土地市场的激烈竞争反应了开发商对未来上海商业地产的一致看好。除土地市场外,今年上海众多商业地产项目开盘、热销的势头并没有减弱。在个别房企“出逃”的同时,却有更多企业“争先恐后”的抢占着上海的商业版图。大量的地块成交和商业项目的集中上市,是否会在未来造成上海商业地产的“泡沫隐忧”? 对此,中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,就上海而言,社会消费力较强。

相对二、三线城市,商业地产更加健康,并不存在泡沫成分。随着城市化、自贸区等利好带来的大量人口导入,目前的商业项目供应可能还供不应求。

随着人口的大量涌入,人们对商业配套设施面积的需求量大增,以购物中心业态为代表的商业也越来越受到欢迎,各城市的购物中心数量也正高速增加。以深圳为例,今年开业的大型购物中心就有皇庭广场、世纪汇、星河COCO City、九方中心等,总建筑面积超过30万平方米。购物中心在经历十多年的发展之后,其运营发展已逐渐成熟,更拥有许多独特之处。根据对新开业的购物中心的观察,发现以下几个特点: 1、城市新兴区域购物中心数量已大幅增加,而购物中心业态的商业配套也成为新建住宅的重要卖点; 2、由于人们的消费模式不断变化,新建购物中心的业态配比不断调整,服装类业态占比有所缩小,而餐饮、娱乐类业态配比大幅上调; 3、儿童类业态成购物中心新标配,如九方中心为儿童专设的主力店玩具反斗城和儿童成长乐园,及星河COCO City的COCO童堡(包含与儿童相关的所有商业项目); 4、购物中心出现多种新型组合式业态,如世纪汇的粉蓝衣橱Lifisee艺术空间,集艺术展览、服装专卖、休闲娱乐于一体组合呈现。

美联物业全国研究中心认为,时代在不断的进步,社会的潮流趋势也在不断变化,到购物中心消费作为人们日常生活的一部分,也会因应社会的变化而改变。

前4个月全国整体房地产开发投资增速持续回落,但商业地产的开发却“一枝独秀”。然而,如整体房地产行业一样,商业地产也同样存在严重过剩的问题,业内人士表示,再加上电子商务的崛起、经济增速放缓等因素对商业物业营运的冲击日益显现,商业地产的角逐异常激烈,转型和差异化运营势在必行。商业开发持续上升 数据显示,2015年1-4月,全国房地产开发投资23669亿元,同比名义增长6.0%,增速比1-3月回落2.5个百分点。但其中,办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。

“房地产开发投资增幅正在下降,今年住宅投资增速会急剧下降,但从增长比例的情况来看,商业和写字楼还是会持续上升”。中国房地产业协会副会长、华远地产原董事长任志强近日在某论坛上如此表示。以零售地产为例,最新调查显示,2014年,全球购物中心新开业面积为1140万平方米,全球最活跃的前20个新建购物中心市场,中国城市占据半壁江山,累计贡献570万平方米的落成面积。其中,武汉凭借8个项目、近100万平方米的交付面积拔得头筹,成都则以98.1万平方米的成绩位居第二,紧随其后的是北京和重庆。

然而,与此同时,商业地产却正面临严重过剩的局面。根据物业机构莱坊的统计数据显示,2015年底,全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米,2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时,2014年国内主要城市综合体个数达885个,较2013年增长24.47%;2015年主要城市的综合体数量将突破1000个;至2018年,商业综合体的年供应量将达到1200个。购物中心涌现新兴业态 在供应增加、电商冲击之下,国内传统购物中心市场竞争日趋激烈、业态规划单一、同质化严重等因素促使零售项目逐渐增加体验式业态的比重以吸引消费者。

然而,随着各购物中心纷纷加大餐饮、娱乐、亲子等体验式业态比重后,又引起新一轮同质化。RET睿意德中国商业地产研究中心近日调查显示,包括保龄球馆、高尔夫球馆、艺术展览、医疗诊所等新兴业态开始在购物中心不断涌现。RET睿意德报告显示,保龄球馆、高尔夫球馆盈利模式正朝多元方向发展,成为购物中心新元素,报告负责人表示:“一方面成熟商家开始租用周边场地,提供餐饮等服务,以满足客户多样消费。在保龄球馆、高尔夫球馆等设置休息区或餐饮区,在提升用户体验的同时也增加了盈利项目;另一方面,开始出现越来越多复合式经营模式。

在大鲁阁这类复合式球馆中,保龄球和高尔夫占比70%,餐饮占比达到20%。” 国内外购物中心打造大量文艺类业态,如各类展览、剧院等。此类业态大多为购物中心自持,多属公益性质,因而租金较低或无租金。但在带动人流方面,文艺类业态尤其是各类展览却能带来20%以上人流量增长,这类业态日益开始在购物中心中扮演重要角色。金融服务、电信营业厅、彩券等服务类业态在国外购物中心早已屡见不鲜,购物中心的功能早已经不再局限于购物,消费者开始在购物中心内寻求多种多样服务。在RET睿意德中国商业地产研究中心调研的国外优质购物中心内,平均每个至少拥有两个电信运营商、两个医疗服务商、两个金融服务商、1个彩券点和1个旅行社。

此外,以20-35岁白领阶层为目标客群的密室和鬼屋开始走进购物中心,多种不同规模主题房间的设置和灵活的票价组合模式吸引更多潜在消费者。另外,由于这类业态游戏设置中需要各类团体分工和协作,受到了各大企业团体的青睐。购物中心内规模较大的密室逃脱年平均盈利能达到200万-500万,鬼屋年盈利也能达到300万左右,密室和鬼屋成为购物中心内最赚钱业态之一。写字楼市场整体乐观 对于写字楼市场来说,近年来,一线城市写字楼市场整体呈现上行趋势。以北京为例,2008年中期,北京全市写字楼市场的空置率为23%,到2014年年底时则降至4.8%,为全国最低。

这意味着,在5年时间内,北京全市写字楼市场空置率下降了逾18个百分点。然而,市场需求较为低迷,以今年一季度为例,北京甲级写字楼市场新增两个项目,分别是位于望京的浦项中心和位于中关村的融科资讯中心B座。这两个项目为市场带来近13万平方米的优质办公空间,使得全市甲级写字楼总存量达到596.8万平方米。就整体市场而言,受宏观经济的不确定性影响,项目招租压力加大,一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降1.76%,至每月每平方米382.36元(60.98美元),但与去年同期相比仍微涨0.24%。

新增项目预租状况良好,北京甲级写字楼平均空置率环比仅上升0.73个百分点,达到5.41%。尽管如此,北京办公楼市场继续成为全球空置率最低的城市之一,在全球空置率均值为12.9%的背景下,相较于其他国际中心如纽约和伦敦,北京市场更受业主的青睐。仲量联行在近期发表的市场研究报告中表示,供不应求的市场现状和较快的出租速率使得业主对于整体市场始终保持乐观。在租户方面,大面积租赁多来自电子、互联网以及金融类企业,汽车行业以及汽车金融类公司也在市场中保持活跃。京华时报记者 潘秀林。

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