媒体评论称没必要因"地王"就武断炒作房地产泡沫


 发布时间:2020-08-05 21:38:27

一线城市房价恐面临大调整 □张平 来源:经济参考报 日前,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出,2014年上半年,全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是,一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场,上半年销售面积跌幅却最为明显。在一些业内专业人士看来,由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断,而土地资源又比较紧张,供不应求的事实摆在那里,楼市即便在2014年出现调整,也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是,一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜,成交量领跌全国,交出的成绩单与预期差别太大,就连房价同比也出现了下跌。

笔者认为,一线城市房价即将面临大调整的前夜。首先,一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌,根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方,各种需求对于楼市能够形成支撑,投资炒作也比较旺盛,各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感,容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时,就会毫无顾忌地抛售房价,造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。再次,像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上),这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说,尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率,但是当房价泡沫破裂时,自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。

所以一只股票在下跌途中,还不断有买盘接筹,但是房价一旦下跌,那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。此外,像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭,往往拥有多套住宅,房价在这些年的上涨过程中,早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下,本地居民购房的意愿已经趋于饱和。其三,一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是,主城区能够开发的楼盘相当稀缺,而供应集中的地方往往是远离城区的地方,这些地方由于公共服务设施建设滞后,生活和工作成本居高不下,所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远,交通不便,另一方面这些地方的房价水平,即使在开发商打折的情况下,也处历史高位。

所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。最后,个人信贷成本的上升,房价下跌预期的增强,也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说,目前在房地产调整期内,收紧此类房贷,控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋,现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛,而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中,是不会轻易出手购房的。可以认定,一线城市的已经步入大调整周期,这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧,就是一旦房价涨上去了,就不会再回来了。

但事实上,天下没有只涨不跌的商品,房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大,而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成,所以当这些资本不再活跃甚至辙离时,房价就会出现大跌,而高房价又使当地居民购买力受到压制,如果此时银行再实行房贷去杠杆,那么支撑一线城市的基石已经坍塌,北上广深的房价出现大调整也在所难免。

保利累计实现签约面积61.92万平方米,同比增长58.63%;实现签约金额47.71亿元,同比增长40.57%。值得注意的是,折算保利前两月的每平方米销售均价在7706元,其中2月均价更降至6715元,环比下降18%,同比大降31.3%。资料显示,保利年初以来的项目主要集中在二、三线城市。统计局10日公布的地产市场运行情况报告显示,全国前两月住宅销售面积和金额同比增36.6%、70.8%,即三巨头业绩均未完全“达标”。其中,三、四线城市住宅市场呈现购销两旺的繁荣局面,而一、二线城市则在量跌价平的僵局中踯躅前行。而据中国指数研究院最新统计的数据,今年前两月上海等4个一线城市下滑18%,其中深圳跌幅最大,达50%,15个二线城市增长28%,但各地区分化严重,大量三、四线城市增长51%。

由此来看,金地、万科、保利三家公司的经营数据,正折射出住宅市场结构正日益分化。而该现象又反映了2010年地产业的复杂生态——即调控导致全国住宅市场成交剧减,而户籍新政及城镇化提速,又为二、三线城市房地产市场带来巨大发展空间。

日前海口市官方已确认取消限购政策,这是今年来第三个政府明确取消限购的城市。今年楼市下行压力明显,多数二三线城市库存高企,越来越多的城市加入取消限购的大潮。专家分析,今年下半年可能将有更多城市采取限购松绑的政策,取消限购的城市将呈现明显的三级分化。但从市场表现来看,取消限购对楼市回暖作用不大。对于投资者来说,越是限购的城市,反而越是值得买的城市,越是松绑限购的城市越要谨慎购房。限购松绑城市或将继续增加 呈现三级分化 有媒体报道7月23日,海口官方已经证实已经放开限购政策,日前已下发内部文件,从即日起中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明,这也是今年第三个政府明确取消限购的城市。事实上,除海口外,已经有20余个城市采取限购松绑的政策。

自从呼和浩特于6月26日明文取消限购之后,引发了一系列连锁反应,先后有济南、南昌、苏州、南宁等城市加入取消限购的大潮。除直接取消限购政策外,还有多个城市发布了户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等促进楼市回暖的政策。有专家分析,在楼市持续低迷的情况下,地方政府出于财政收入的考虑,对楼市限购松绑的迫切性也越来越强,因此会有越来越多的地方政府将加入到松绑限购的行列中,二三线城市松绑限购的规模也将继续扩大。在坚持“分类调控”的原则下,呼和浩特、济南等地明确放开限购,中央对这一举措采取了默许的态度,这也在一定程度上鼓励和加快了其他地取消限购的步伐。日前,住建部部长陈政高对下半年房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存,进一步加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施。

有业内人士认为,这一定调拉开了下半年各地政府调整限购政策的序幕。中原地产首席分析师张大伟则表示,市场曝光、政府否认,执行层面放松,将是后续政策放松的主要方向。另外张大伟分析认为,未来在执行限购的46个城市中,将在限购政策上出现明显的三级分化。首先,一线城市因为需要控制人口,而且经济对房地产的依赖度不高,预计限购政策将长期执行;其次,二线城市中经济相对比较好的城市,比如厦门、南京、武汉等城市,有可能继续执行限购,但在执行层面可能部分放松;第三,二线中经济一般的城市及三线城市可能会全面放松限购,可能会发布政策取消限购,以达到影响市场预期的作用。限购对楼市回暖作用不大 专家:松绑限购城市要谨慎买房 与各地急于取消限购相对比的是,目前取消限购的成效还不明显,天津等已经放开限购的城市成交量环比仍为负增长。

从《经济参考报》7月25日引用的南宁市的数据来看,作为最早放开限购的城市,3月份新建商品房销售6344套,4月份是5553套,松绑限购令后,5月份新建商品房销售6448套,6月份反而下跌到5164套,而且5月、6月的房屋均价分别环比下跌2.15%、0.81%。但部分城市取消限购的政策也发挥了一定的刺激作用,拉动了成交量的上升。上海易居房地产研究院的数据显示,2014年7月1日-20日,济南成交量的环比增幅约为188%。对此,有业内人士分析,7 月10 日济南限购政策的松绑,导致7 月中旬网签数量大增,提振了7 月前20 天的成交。但也有可能是之前有些成交因为限购而没网签,现在限购放开后集中出现了网签情况。对于取消限购对于市场的作用,中新网房产频道特地采访了中国房地产学会陈国强,他表示,对于调整限购的城市来说,有助于提振市场需求,对市场的供需关系来说肯定会造成一些影响。

但是也不要预期过高,单一的某一项政策的改变不可能逆转市场的供需状况,也不足以影响市场预期,市场矛盾是需要时间来消化的。“除一线城市外,限购在目前楼市下只是影响市场变动的最小因素,是否解除对市场的影响微乎其微”,张大伟认为,“楼市发展还要看信贷政策的变化,没有资金任何形式的松绑都只是笑话。大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓,库存压力山大,房价上涨动力不足。对于投资者来说,越是限购的城市,反而越是值得买的城市,越是松绑限购的城市越要谨慎购房。”(中新网房产频道)。

市场 城市 泡沫

上一篇: 广钢新城变身宜居新区 未来还有更大空间

下一篇: 南昌楼市七月成交量再创新高 八月成交再续热势



发表评论:
图文推荐
相关阅读
热点话题
网站首页 | 网站地图

Copyright © 2012-2020 玉树资讯网 版权所有 0.42947