铲除“土地腐败”需给土地出让“大体检”


 发布时间:2020-08-12 03:32:12

现行商住房开发管理政策存在五大误区,已经出现明显的畸形发展。全国人大代表、宁波大学图书馆馆长范谊说现行商住房开发管理政策存在五大主要问题,建议尽快采取取消商住房土地一次性出让金等措施,彻底改革商住房开发管理政策。范谊代表认为,现行商住房开发管理政策存在五大主要问题: - 商住房土地一次性出让拍卖政策造成商住房开发成本只增不降,是商住房价格不断攀升的主要推手之一; - 商住房开发主体单一,缺少相互竞争和制约; - 允许出售毛坯房、预售房,开发商在建设过程中偷工减料,造成巨大的装修浪费和众多房屋质量问题; - 各地政府在商住房开发项目的立项、建设、配套、销售等诸多环节设置的各种税费多达二三十种,造成商住房成本失控,房地产暴利无人监管; - 商住房产权市场独大,租赁市场严重萎缩。范谊代表建议,应该取消商住房土地一次性出让金,改征商住房土地使用税,在住房存续期内按年度征收。

改征土地使用税后,政府通过政府采购的机制出让小区开发权:开发商竞争的不是小区的土地,而是小区开发的设计水平、配套设施、环境保护、工期控制和建设质量,“这样可以大大降低商住房的初始销售价格”。同时,全面清理取消附加在房地产业的不合法、不合理的各种收费。公布住房销售价格的同时,必须同时公布经过审计的住房开发、建设、销售成本。范谊代表说,还应该开放和规范单位集资建房、居民个人建房,并且取消和禁止销售毛坯房、预售房。

近日,某指数研究院数据信息中心监测报告显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元,同比减少23%;商办类用地4248.7亿元,同比增加24%;工业用地1947.1亿元,同比增加38%;其他用地189.7亿元,同比增加43%。从该报告可以看出,昆明去年土地市场在全国可谓一枝独秀,土地出让金达557.5亿元,同比涨幅高达147.6%;在某指数研究院监测的130个城市中排名第9,其中上海土地出让金1270亿元,位居全国第一,但与去年相比减少16.1%。该报告指出,尽管住宅类用地出让金减少,但依然是土地出让金主要的组成部分,约占总额的67%,而成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7905.1亿元,占130城市总额的41%,这些城市主要是经济发达城市、沿海及省会城市。与去年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比,去年上榜城市多数同比减少。其中上海土地出让金1270亿元,位居全国第一,但与去年相比减少16.1%;北京土地出让金过千亿,同比减少35.7%,降幅非常明显;去年排在第三的大连在今年降幅最为明显,出让金总额仅占去年的四成。

在去年出让金上涨的城市中,昆明可谓一枝独秀,土地出让金557.5亿元,同比涨幅高达147.6%;其次,沈阳土地市场也在今年发力,土地出让金630.5亿元,同比上涨90.3%。全国130个城市全年共推出土地32242宗,推出面积137359万平方米,同比增加6%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)9999宗,推出面积49535万平方米,同比减少11%;商办类用地5279宗,推出面积14877万平方米,同比增加5%;工业用地16353宗,推出面积70245万平方米,同比增加22%;其他用地611宗,推出面积2702万平方米,同比增加58%。可以看出,去年供应结构变化明显,住宅类用地供应量占总量的36%,较去年43%的比重明显减少,去年土地供应量上涨主要是受工业用地与商办用地增加影响。(秦聪俊)。

最新消息说从“权威渠道”获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。在很多国家,买房子没有土地出让金,买房便宜养房贵。再看中国,在土地开发阶段已经征收了土地出让金和配套费等,再加一个物业税,其理论基础不足。换个说法,开发商在拿地时已交足70年土地出让金,而买房人也在购房款中交纳了土地税费,若国家再要购房者交纳物业税,等于重复收税。如果一个新税种,其推出的初衷仅仅是为“抑制需求”,那么其带来的其他负面效果将迟早抵销掉平抑房价所带来的短期效应。普遍的观点是,开征物业税主要目的是抑制住宅投资行为,平抑房价上涨。但从市场表现来看,就在国务院通知明确研究物业税之后的2009年6月以后,来自各个地方的热钱重新杀回楼市,不断促成大额成交,买入高端住宅、别墅的资金不断上升。

现在房地产市场的最大问题是如何真正实现有效的供给。各地方政府对保障性住房的消极态度已经充分说明了问题的症结所在。笔者担心的是,征物业税会不会成为各个地方政府在土地出让金边际增量递减的情形下再次开拓“财政收入增长点”的功利行为。(张立栋)。

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